Cada una de las 50 provincias españolas tiene al menos una vivienda de más de un millón de euros anunciada en idealista, pero la distribución de las mismas no es homogénea. De hecho, las provincias de Málaga, Baleares, Madrid, Alicante y Barcelona concentran el 79,6% de todas las viviendas disponibles por encima de esa cantidad. En muchas provincias, con menos de 20 viviendas anunciadas, su peso porcentual es insignificante, por lo que aparecen como 0,0%.

España cuenta, con fecha 1 de agosto de 2024, con 40.076 viviendas de lujo en el mercado con precios superiores al millón de euros. Baleares es la provincia donde más viviendas de este tipo se concentran, ya que suponen el 24,1% del total nacional. Le sigue, muy de cerca, Málaga con el 20,9% del total, y a continuación están Madrid (12,5% del total), Alicante (11,2%) y Barcelona (10,9%).

Girona es la sexta provincia en la que se acumula más producto por encima del millón, con el 6,3%, seguida por Santa Cruz de Tenerife con el 2,7%. El ranking de las principales provincias con más viviendas de lujo se completa con Valencia (1,7%), Cádiz (1,7%), Las Palmas (1,1%), Granada y Vizcaya (0,7% en ambos casos).

Por el contrario, la provincia en la que menos viviendas de lujo se anuncian, a fecha 1 de agosto, es Soria, con solo una. Le siguen Teruel y Palencia con 2 cada una, y Zamora con 3. A continuación se sitúan Badajoz (6), León (7), Ourense y Cuenca (8 en cada una de las provincias). En estos casos, su peso sobre el total nacional es insignificante.

Las viviendas de ultralujo

Existe, dentro del propio mundo de lujo, un terreno aún más exclusivo como es el de las viviendas de ultralujo, aquellas con un precio superior a los 3 millones de euros. Las 7.889 propiedades de este precio que había anunciadas a principios de agosto se concentran principalmente en Baleares (2.903 anuncios; el 36,8% del total) y Málaga (2.566 anuncios; 32,5%). Les siguen Madrid (786; 10%), Barcelona (480; 6,1%), Alicante (394; 5%) y Girona (238; 3%). En un total de 11 provincias no hay viviendas en el mercado por encima de los 3 millones de euros.

Datos recopilados y analizados por idealista/data, la proptech de idealista que proporciona información destinada a un público profesional para facilitar la toma de decisiones estratégicas, tanto en España, Italia y Portugal. Utiliza todos los parámetros de la base de datos de idealista en cada país, así como otras fuentes de datos públicas y privadas para ofrecer servicios de valoración, inversión, captación y análisis del mercado.

Cada vez son más los extranjeros que encuentran en España el lugar perfecto en el que invertir.

Pero para poder llevar a cabo esta operación es necesario contar con un número de identificación de extranjero o NIE emitido por las autoridades españolas. 

Este NIE permite a los ciudadanos extracomunitarios que no residen ni desean residir en España realizar trámites como la venta de una vivienda. Sin embargo, es necesario tener muy en cuenta su caducidad a los tres meses, ya que las operaciones inmobiliarias suelen tomar entre tres y 12 meses, por lo que se requeriría su renovación. 

¿Qué requisitos deben cumplir los no residentes para comprar un piso en España?

Para poder realizar cualquier operación de tipo inmobiliario resulta esencial contar con un NIE. Pero no es el único requisito para llevar a cabo la compra de un inmueble. Abrir una cuenta bancaria, si bien no es un requisito indispensable, también puede contribuir a facilitar mucho más los trámites, principalmente a la hora de abonar impuestos o realizar gastos asociados a la compra.`

Aparte de esto, podemos resumir el proceso de compra de una vivienda para un no residente en España de la siguiente manera: Solicitar y obtener un NIE. Buscar la propiedad que se ajuste a lo que se desea. Formalizar un contrato de reserva que formalice la oferta de compra del inmueble al vendedor. Si el vendedor acepta la oferta debe realizarse un contrato de arras que refleje las condiciones de venta y hacer el pago de un depósito (generalmente del 10% del precio). Además, pueden darse otros supuestos, como el de necesitar financiar la compra, lo que implica la petición de un préstamo hipotecario. Sea cual sea el caso, los trámites finalizarán con la firma de la compraventa ante notario en España y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, para una mayor protección jurídica de la propiedad.

Requisitos

Los no residentes que deseen comprar un piso en España deben cumplir varios requisitos. Como se mencionó anteriormente, obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE) es fundamental para llevar a cabo cualquier operación inmobiliaria. Además, aunque no es obligatorio, abrir una cuenta bancaria puede agilizar los trámites relacionados con el pago de impuestos y otros gastos asociados a la compra.

El proceso de compra para un no residente en España se puede resumir de la siguiente manera:

1. Solicitar y obtener un NIE.
2. Buscar una propiedad que cumpla con los requisitos deseados.
3. Formalizar un contrato de reserva que confirme la oferta de compra al vendedor.
4. Si el vendedor acepta la oferta, se procede a firmar un contrato de arras que establece las condiciones de venta y realizar un pago inicial, generalmente equivalente al 10% del precio.
5. En algunos casos, puede ser necesario solicitar financiación a través de un préstamo hipotecario.
6. Finalmente, el proceso culmina con la firma de la escritura de compraventa ante notario en España y la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad, lo que brinda una mayor protección jurídica al comprador.

Es importante tener en cuenta que estos son los pasos generales, y pueden variar dependiendo de la situación específica y las leyes vigentes en cada caso. Es recomendable contar con asesoramiento legal y financiero para garantizar una transacción exitosa.

Impuestos y gastos extras a tener en cuenta

Al comprar una casa en España, un extranjero debe hacer frente a varios impuestos, entre los que se incluyen:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplicable a viviendas nuevas, con un tipo del 10% sobre el precio de la propiedad. En las Islas Canarias se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) al 7%.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica a la formalización de hipotecas, oscilando entre el 0,4% y el 1,5% del precio de la propiedad, dependiendo de la región.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplicable a la compra de propiedades de segunda mano, con un porcentaje que varía entre el 4% y el 10%, según la comunidad autónoma.

Además de estos impuestos, existen otros gastos asociados a la compra de una propiedad en España:

• Firma de escritura pública en la notaría.
• Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
• Tasación y notaría, en caso de solicitar una hipoteca.
• Impuestos de la hipoteca y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Es importante tener en cuenta que estos gastos adicionales no requieren la presencia física del nuevo propietario en el país, siempre y cuando cuente con representación legal. Para facilitar estos trámites, se puede contar con el departamento de asesoría jurídica y financiera de Gilmar, que proporciona la transparencia y garantía necesarias para afrontarlos con tranquilidad.

El mercado de la vivienda debe ser analizado a través de la edad de los que lo conforman, ya que ésta interviene en la consideración sobre los inmuebles. Resulta evidente que no se demandan las mismas características si quien busca es un joven que necesita un lugar para residir fuera de su ciudad por razón de estudios o trabajo que alguien en su madurez que se interesa por una segunda vivienda a modo de inversión. Desde este punto de vista, los jóvenes constituyen una referencia muy significativa, dado que su colectivo es el más activo de este mercado. De hecho, son ellos los que han provocado los cambios más considerables en el mercado inmobiliario durante este año 2023, según se muestra en el informe “Radiografía del mercado de la vivienda: segundo semestre 2023” realizado por Fotocasa Research con el propósito de conocer las necesidades y prioridades de los jóvenes a la hora de interactuar con el sector inmobiliario.

En concreto, el tramo de 18 a 24 años es el que a principios del 2023 registró una fuerte contracción (nueve puntos porcentuales) respecto a los datos de agosto de

2022 y que, con su regreso en el segundo semestre de 2023 ha vuelto a impulsar la actividad en el mercado. Ahora se sitúa en el 43%, un nivel más en línea con el que venía registrando desde 2021, después de dejar atrás la fase más dura de la pandemia.

El otro segmento joven (25-34 años) también incrementa su participación con respecto a febrero (del 46% de participación al 49%), aunque se queda seis puntos por debajo del máximo que registró en agosto de 2022 (55%).

En ambos grupos, además, se repite el mismo patrón que también se relaciona con el comportamiento general del mercado: la recuperación tiene mucho más que ver con la demanda no efectiva (la que no ha logrado cerrar la operación de compra o de alquiler), que se sitúa prácticamente en niveles de agosto de 2022, que con la demanda que sí que ha alcanzado su objetivo inmobiliario. Así, el porcentaje de particulares que han llegado a firmar un contrato para adquirir o arrendar un inmueble se sitúa en el 19% en el segmento de 18 a 24 años (eran el 21% en agosto de 2022) y en el 22% (frente al 29% registrado 12 meses antes) para el de 25-34 años.

A medida que ascendemos en los tramos de edad encontramos variaciones más moderadas y niveles de participación más bajos. Así, entre los 35 y los 44 años se sitúa en el 35%; entre los 45 y los 54 años, en el 25%. Son unos porcentajes muy en línea con los datos de los dos últimos años, aunque con una moderada tendencia al alza con respecto a la ola de febrero de 2023 que encaja con el panorama general que venimos describiendo a lo largo de todo el informe. Algo más relevante es la recuperación de la participación del tramo de mayor edad (55 75 años), que recupera 4 puntos porcentuales respecto a febrero y se sitúa en el 20%, idéntico porcentaje que el de hace un año y muy en línea con su evolución histórica si exceptuamos el máximo que marcó en agosto de 2019, en el momento de mayor actividad.

Los jóvenes aumentan su participación en el mercado de compraventa

Cuando se pone el foco en la participación en la compraventa por grupos de edad, se comprueba que también existen diferencias reveladoras. Pese a esto, en esta ocasión el comportamiento de todos ellos es bastante homogéneo, con repuntes más o menos leves en los distintos segmentos.

Así, el grupo de jóvenes que se sitúan entre los 25 y los 34 años son los más activos, con un 30%, un porcentaje superior al registrado en agosto de 2022, cuando era del 28%, y aún mayor que el registrado en febrero de 2023 (25%). El siguiente estrato donde más actividad relacionada con la compraventa se detecta es entre las personas con edades comprendidas entre los 35 y los 44 años. En este grupo, las acciones en el mercado —ya sean de oferta o de demanda– alcanzan al 23% de los particulares, con lo que suben dos puntos porcentuales respecto a la misma referencia de agosto de 2022, cuando fue del 21%. En tercer lugar, y también mostrando un repunte apreciable, se sitúa el segmento de edad entre los 45 y los 54 años, que alcanza un 18%, frente al 16 % de doce meses antes.

“El segmento más joven va a ser clave durante 2024 y los próximos años porque son los compradores del futuro. Los jóvenes españoles quieren convertirse en propietarios, más que arrendatarios, pero en la mayoría de ocasiones ese sueño se ve frustrado porque no cuentan con los ahorros iniciales necesarios para hacer frente a la entrada de una vivienda y su inestabilidad laboral tampoco se lo permite. En este aspecto es de crucial importancia que la administración pública pueda poner en funcionamiento las ayudas y los programas anunciados para que lleguen realmente a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

También se observan ligeros incrementos entre los colectivos de edad que abren y cierran este muestreo por ambos extremos. De este modo, entre los más jóvenes, los que cuentan entre los 18 y los 24 años, la actividad salta del 12% de agosto de 2022 al 13% de un año después. Son exactamente los mismos números que presentan los más veteranos, los que están entre 55 y 75 años.

El alquiler se ralentiza

Al contemplar los últimos datos de participación en el mercado de la vivienda es importante dirigir la mirada hacia la parte del alquiler, donde se aprecia un descenso de la actividad, a excepción del estrato de menor edad. Así, la participación en el mercado del alquiler entre los que tienen entre 18 y 24 años experimenta un ligero incremento respecto a agosto de 2022 (del 34% al 35%).

“Es normal que los jóvenes quieran comprar y hayan reducido su actividad del mercado del alquiler, ya que ahora mismo se encuentra en datos máximos y alquilar una vivienda en España es más caro que nunca. Y muchos de los jóvenes que están dando el paso al mercado inmobiliario lo quieren hacer desde el mercado de la compra y no desde el alquiler. Será imprescindible que el mercado, los bancos y las administraciones públicas puedan dar respuesta a esta necesidad de compra por parte de los jóvenes en nuestro país”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Por su parte, los particulares que integran el grupo de edad más participativo en términos generales, los jóvenes que cuentan entre 25 y 34 años presentan una reducción de actividad en el mercado del alquiler de ocho puntos porcentuales. De esta manera, pasan del 34% de agosto de 2022 al 26% de un año después. Este grupo, por tanto, es el que más se ha alejado del mercado del alquiler y ha provocado el descenso general.

La actividad en el mercado del arrendamiento del siguiente tramo de edad, el integrado por los que tienen entre 35 y 44 años, también mengua. Concretamente, retrocede del 18% al 17% de agosto a agosto, pasando por el 15% de febrero.

Igualmente, el siguiente grupo de edad (45-54 años) también sufre un descenso significativo. Así, en este segmento, la participación en el mercado del alquiler cae del 12% al 10%. Por último, entre quienes pasan de los 55 años hay una baja participación, pero mayor estabilidad: el 9 % (el mismo porcentaje que doce meses antes) han realizado alguna acción en el alquiler.

Pero no se trata solo de participar, sino de que el proceso llegue a buen término, y eso, en el arrendamiento, cada vez pasa menos. Entre quienes tienen de 25 a 34 años, la demanda efectiva de alquiler ha perdido siete puntos porcentuales con respecto a agosto de 2022: del 18% ha pasado al 11%. En el otro segmento joven (18-24 años), el 10% ha logrado firmar un alquiler de vivienda en el último año, un porcentaje que en agosto de 2022 alcanzaba el 14%.

Por el contrario, los porcentajes de quienes han buscado un inmueble de alquiler, pero todavía no han encontrado permanecen más estables en ambos segmentos de edad. La conclusión es que hay un número creciente de jóvenes que, a la vista de las dificultades para cerrar una operación de arrendamiento en un escenario como el actual de precios altos, están abandonando este mercado, esperando a que se moderen los precios o para incrementar su base de ahorro y tratar de optar a un inmueble en propiedad.

Las personas que han adquirido vivienda en el último año y han considerado la obra nueva buscan mayoritariamente en la misma localidad donde ya residían. Son, concretamente, el 66% de ellos, que se reparten entre los que también quieren permanecer en el mismo barrio (37%) y los que planean cambiar de vecindad (29%). Esta es una de las principales conclusiones del análisis “Situación del mercado de obra nueva en 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa. Entre los que sí se plantean mudarse de localidad, el 17% quiere irse a una que esté próxima a su lugar de residencia en el momento de iniciar el proceso de compra. Solamente hay un 7% que busca comprar en una localidad lejana a la suya, aunque en la misma provincia, y un 11% que quiere trasladarse de provincia.

Sin embargo, las preferencias no siempre coinciden con la materialización de la compra. De hecho, hay una diferencia de nueve puntos porcentuales entre los que inician el proceso en su misma localidad y barrio (37%) y los que lo logran (28%). Por el contrario, son menos los que inician el proceso en un barrio distinto (29%) que los que finalmente compran allí (35%).

La distancia entre el deseo inicial y la culminación del ciclo de compra se acorta, o directamente desaparece, a medida que aumenta la distancia con el lugar de residencia actual. Por ejemplo, los que se quieren trasladar a una localidad lejana de la misma provincia y los que lo consiguen coinciden en un porcentaje del 7%.

Lo mismo cabe decir en relación con los que quieren cambiar de provincia: es el plan de un 11% de los compradores y ese es exactamente el mismo porcentaje de los que terminan encontrando vivienda para comprar en esta ubicación.

Lugar de la compra de la vivienda de obra nueva

“La escasez de oferta de vivienda de obra nueva es la principal problemática de esta tipología que dificulta el acceso a ella, pero la solución no es fácil ya que la construcción de viviendas se envuelve en varios impedimentos. Con el alza de tipos, los promotores no solo tienen más obstáculos para obtener financiación, desarrollar la promoción, sino también para realizar la compra de suelo. La lentitud en la burocracia, el aumento de costes de construcción y falta de mano de obra son también inconvenientes que continúan mermando al sector. Por lo que esta situación hace que llevemos 15 años infraproduciendo vivienda, con ralentización y paralización de los desarrollos urbanísticos”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Crece el porcentaje de los que esperan más tiempo

Uno de los factores que en mayor medida marca el proceso de búsqueda es el tiempo que se tarda en su culminación. En este sentido, el 40% de los compradores que ha barajado la opción de obra nueva tarda menos de cuatro meses en comprar una vivienda. Se trata de un porcentaje ocho puntos inferior al de 2022, cuando alcanzaba el 48%. De manera desagregada, estos compradores se dividen entre los que tardan menos de dos meses, que son el 20% (23% doce meses antes), y los que tardan entre dos y cuatro meses, el otro 20% (25% en 2022). Más tienen que esperar el 18% que emplean entre cuatro y seis meses en encontrar una vivienda para comprar, y un 17% que tardan entre seis meses y un año.

Consecuentemente, al descenso de los compradores que consideran adquirir obra nueva y tardan menos tiempo en encontrar vivienda se corresponde un incremento de los que se enfrentan a un periodo más prolongado para lograrlo.

Así, en 2022 eran el 9% los que tardaban entre uno y dos años, mientras que doce meses después el porcentaje ha aumentado hasta el 14%. Por su parte, los que deben aguardar más de dos años pasan del 6% al 11%. Si agrupamos ambos segmentos vemos que los que han de esperar más de un año para ver materializada su compra constituyen casi una cuarta parte del total de propietarios.

Esta última circunstancia también incide en la percepción que el comprador tiene respecto al tiempo empleado, ya que los que expresan que éste fue mucho mayor al esperado pasan del 7% al 9%. Pese a esto, igual que en 2022, sigue habiendo un 32% que afirma que el tiempo fue algo o mucho menos de lo esperado.

Plazo invertido en la búsqueda de vivienda por parte de quienes consideran la opción de comprar obra nueva

El perfil del potencial comprador de obra nueva

Dentro de ese 64% de compradores que ha considerado la posibilidad de adquirir una vivienda de obra nueva, el 56% son mujeres y el 44% son hombres. Se trata de una distribución cuya distancia se ha ensanchado ligeramente respecto a la de 2022: entonces el 52% eran mujeres y el 48% eran hombres. En cuanto a la edad media, ésta sube un año respecto a 2022, pasando de 40 a 41 años.

Por lo que se refiere al nivel socioeconómico, se aprecia un aumento del peso de las clases altas en la consideración a comprar obra nueva, en detrimento de las clases medias. Si nos centramos en aquellos que consideran exclusivamente obra nueva, este incremento de las clases altas es todavía mayor. Asimismo, la pérdida de peso de las clases medias viene motivada por un descenso dentro de los que consideran tanto obra nueva como segunda mano.

Entre aquellos demandantes de vivienda de compra que consideraron y/o compraron finalmente un inmueble de nueva construcción, hay un 38 % que vive con su pareja e hijos. Seguidamente, un 34% convive exclusivamente con su pareja y un 12% solo.

En cuanto al lugar de residencia de este segmento de compradores de vivienda interesados en la obra nueva, el reparto sigue siendo similar al de años anteriores: Madrid (19%) y Andalucía (19%) son las comunidades autónomas con una mayor concentración de este perfil de demandantes.

Si hablamos de la vivienda en la que residían previamente a la compra, el 43% estaba en un inmueble de su propiedad, frente al 36% que estaba en régimen de alquiler. Y, por lo que se refiere a la vivienda que han comprado o están intentando comprar, la amplia mayoría (85%) pretende convertirla en su primera residencia.

Perfil sociodemográfico de quienes compran o consideran comprar obra nueva