El proceso de comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomamos en la vida. Para muchos, la financiación es clave para poder hacer realidad este sueño. En este artículo, exploraremos las opciones más comunes de financiación inmobiliaria, consejos para elegir la mejor alternativa y algunos factores importantes a tener en cuenta.

¿Qué es la financiación inmobiliaria? La financiación inmobiliaria es el conjunto de opciones y herramientas financieras que permiten a los compradores adquirir una propiedad. Normalmente, la mayoría de las personas no tienen el capital completo para comprar una casa en efectivo, por lo que recurren a préstamos o hipotecas para cubrir el costo total o parcial de la vivienda.

Principales tipos de financiación inmobiliaria

Existen diversas formas de financiar la compra de una vivienda. Aquí revisamos las más populares:

1. Hipoteca tradicional La hipoteca es la forma más común de financiación. Este préstamo, otorgado por bancos o instituciones financieras, se asegura con la propia vivienda. Los términos suelen variar entre 15 y 30 años, con tasas de interés que pueden ser fijas o variables.

Ventajas:

• Plazos largos, lo que facilita pagos mensuales más bajos.
• Posibilidad de tasas de interés fijas, lo que brinda estabilidad.

Desventajas:

• Los requisitos de crédito y el pago inicial pueden ser altos.
• Tasas de interés más elevadas si el plazo es muy largo.

2. Préstamos hipotecarios de tasa variable

En este tipo de financiación, la tasa de interés fluctúa según el mercado financiero. Durante los primeros años, suele haber una tasa inicial más baja, pero con el tiempo puede subir.

Ventajas:

• Tasas iniciales atractivas.
• Buenas para compradores que no planean quedarse mucho tiempo en la propiedad.

Desventajas:

• Inestabilidad: la tasa puede aumentar significativamente después del período inicial.

3. Préstamos del gobierno

En muchos países, existen programas gubernamentales que ofrecen financiación preferencial para ciertos tipos de compradores. En España, por ejemplo, el Plan Estatal de Vivienda ofrece ayudas a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad para acceder a una vivienda.

Ventajas:

• Términos más flexibles y accesibles.
• Menor necesidad de pago inicial o interés. Desventajas:
• Requisitos específicos que pueden limitar quién califica.

4. Préstamos de cooperativas de crédito

Las cooperativas de crédito suelen ofrecer préstamos hipotecarios con términos más competitivos que los bancos tradicionales. Estas instituciones financieras sin fines de lucro son gestionadas por sus propios miembros.

Ventajas:

• Tasas de interés generalmente más bajas.
• Servicio más personalizado.

Desventajas:

• No siempre tienen la capacidad de ofrecer préstamos grandes.

Consejos para elegir la mejor financiación

1. Evalúa tu capacidad financiera

Antes de solicitar cualquier tipo de financiación, es fundamental conocer tu capacidad de pago. Esto incluye analizar tus ingresos, deudas actuales y el monto de ahorro disponible para el pago inicial.

2. Compara diferentes opciones

No te quedes con la primera oferta. Es recomendable que compares hipotecas y préstamos de diferentes entidades bancarias y cooperativas para asegurarte de obtener las mejores condiciones.

3. Ten en cuenta los costos adicionales

Además del precio de la vivienda, es importante considerar otros gastos, como el seguro de la hipoteca, los impuestos, los gastos notariales y cualquier otro costo asociado al cierre de la compra.

4. Consulta con un asesor financiero

Un asesor especializado puede ayudarte a entender mejor las opciones y guiarte en el proceso para que tomes una decisión informada. Tendencias actuales en la financiación inmobiliaria El mercado inmobiliario ha cambiado notablemente en los últimos años, con nuevas tendencias que afectan las opciones de financiación. Algunas de estas incluyen:

1. Tasas de interés en descenso: En muchos países, las tasas de interés hipotecarias han bajado, lo que ha hecho que los préstamos sean más accesibles. Sin embargo, se espera que estas tasas puedan fluctuar dependiendo de la evolución económica global.

2. Mayor acceso a financiación para jóvenes: Debido a las dificultades que enfrentan los jóvenes para ahorrar para el pago inicial, muchos gobiernos han implementado programas de apoyo, como la opción de préstamos con menores requisitos de ahorro o ayudas para el alquiler con opción a compra.

3. Uso de tecnología en el proceso hipotecario: Hoy en día, muchas entidades financieras permiten gestionar y comparar hipotecas completamente online, lo que facilita el acceso a la información y la solicitud de créditos.

Conclusión

La financiación inmobiliaria es una pieza clave en el proceso de compra de una vivienda. Existen múltiples opciones, desde las hipotecas tradicionales hasta los préstamos del gobierno, cada una con sus propios pros y contras. Lo más importante es analizar bien tu situación financiera y comparar diferentes ofertas para encontrar la que mejor se ajuste a tus necesidades. Con la orientación adecuada y el conocimiento de tus opciones, estarás más cerca de hacer realidad el sueño de tener tu propio hogar.

Los datos de hipotecas correspondientes al pasado mes de agosto dados a conocer el anterior mes (25 de octubre) por el INE, reflejan un descenso mensual del –3%, y una caída interanual del –22,7%. Desde inicios de 2023 el mercado comenzó a dar señales de moderación, por lo que se confirma que la concesión de hipotecas ya encadena un semestre de tasas negativas. Esta cifra pone de manifiesto que la ralentización es una realidad, y que por lo tanto se retorna a niveles de normalidad previos a la pandemia. También es relevante destacar que la traslación real al mercado se ha producido de forma paulatina, ya que este es el séptimo descenso oficial causado por el cambio en la política monetaria que llega más de un año después de la primera subida de tipos de interés.

Así, el pasado agosto se firmaron 28.344 hipotecas, una cifra que, por tercera vez desde enero de 2021, se sitúa por debajo de las 30.000 concesiones mensuales. “Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, ya que oscilaban entre una horquilla de 22.000 y 35.000 operaciones. Por lo que las firmas demuestran la gran resiliencia del inmobiliario frente a la situación de alteración económica y de subida de tipos que se está atravesando ”, comenta María Matos, directora de Estudios de  Fotocasa.

“Uno de los cambios más significativos que ha traído esta nueva política monetaria es la reducción de la demanda de vivienda del perfil habitual del comprador. Desciende quien se hipoteca para comprar una segunda residencia y ahora se detecta un aumento de una figura con alta solvencia económica, con conocimiento en el sector inmobiliario y un alza de la demanda extranjera. Este perfil necesita menos ayuda financiera que el español medio porque cuenta con un poder adquisitivo mayor. De hecho, desde Fotocasa Research ya se ha detectado un incremento de cinco puntos porcentuales del comprador que no necesita financiación bancaria y que se sirve de ayuda familiar y/o ahorros. Este nuevo demandante comienza a asentarse atraído por el valor refugio del ladrillo en nuestro país que frente a momentos de incertidumbre financiera busca invertir para sobrellevar la posible recesión económica”, comenta la portavoz del portal.

“En agosto el Euríbor ya marcó el 4,073%, y por lo tanto la negociación de los compradores con las entidades bancarias se hacía cada vez más complicada. En estos momentoslos bancos ya ofrecían intereses medios por encima del 3,20%, por lo que resultó un cambio muy significativo y de gran impacto para quienes comenzaron la búsqueda de vivienda meses antes y esperaban intereses muy reducidos, como los de los últimos años”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

“Estas alzas de tasas limitan los bolsillos de un gran volumen de ciudadanos. De hecho, ya comienza a detectarse cómo las concesiones hipotecarias toman un camino diferente al de las compraventas. Mientras que las operaciones de compra y venta parecen resistir por el cambio en el perfil del comprador, la firma de hipotecas se está viendo afectada por el nuevo precio del dinero. Aunque, como vemos, más de 29.000 operaciones, significa que todavía hay una parte muy importante de compradores que continúan cerrando acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento hipotecario todavía mayor”, asegura la portavoz.

Donde se detecta un mayor cambio es en la subida del tipo de interés de las hipotecas sobre viviendas, que se sitúa en el 3,25%, siendo su valor más alto desde mayo del 2017. Y supone más de un punto de subida con respecto al año anterior. También, sigue descendiendo el volumen de hipotecas a tipo fijo, que cae al 57,9% tras haber alcanzado su máximo en abril de 2022 con un 75%. En un escenario en que el Euríbor aumenta diariamente, por encima del 4%, no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro.

“La estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas. Ya estamos viendo cómo afloran variedades como las hipotecas mixtas, que se están convirtiendo en el producto estrella de los bancos. De hecho, si nos fijamos en las novaciones hipotecarias, vemos que el cambio más impactante es que Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 11,8% al 35,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,2% al 63,6%. Este es un reflejo de la preocupación de los ciudadanos por la escalada del Euríbor”, explica María Matos.

“Aunque se presume una pausa en las subidas de tipos, el Euríbor continúa al alza presentando el mayor ascenso de los últimos 15 años al superar el 4% y con rumbo al 4,5%. La previsión de tipos altos seguirá probablemente durante 12 meses más. Seguiremos asistiendo a la moderación del volumen de compraventas y las firmas hipotecarias irán reduciéndose a un mayor ritmo debido a las condiciones financieras más restrictivas, que encarecen las hipotecas, limitan las nuevas concesiones y frenan la compra de vivienda. Durante este tiempo, el perfil de comprador se especializará y se profesionalizará enfocado en la inversión, sobre todo extranjera”, concluye la directora de Estudios.

Comprar tu primera vivienda puede ser un emocionante pero abrumador desafío. Desde buscar la propiedad perfecta hasta asegurar una hipoteca y completar la transacción, hay muchos aspectos a considerar. Pero no te preocupes, estamos aquí para guiarte en cada paso del camino. En esta guía para compradores primerizos, te proporcionaremos información detallada y consejos prácticos para que logres hacer realidad tu sueño de tener una vivienda propia.

Preparándote para la Compra

1. Evalúa tu situación financiera: Lo primero que debes hacer es analizar tu situación financiera actual. Calcula tus ingresos, gastos mensuales y ahorros. Esto te ayudará a entender cuánto puedes destinar al pago inicial y cuánto podrías pagar cómodamente cada mes en la hipoteca.

2. Conoce tu puntaje crediticio: Tu puntaje crediticio es crucial para obtener una hipoteca con tasas favorables. Aprende cómo revisar tu puntaje y qué pasos tomar para mejorarlo si es necesario.

3. Ahorrar para el pago inicial y costos adicionales: Aprende la importancia de tener un buen pago inicial y cómo también necesitarás cubrir costos adicionales, como los gastos de cierre y la mudanza.

Buscando la Vivienda Perfecta

1. Define tus necesidades y deseos: Haz una lista de las características que son imprescindibles en tu futura vivienda y las que te gustaría tener. Esto te ayudará a enfocar tu búsqueda y encontrar una propiedad que se adapte a tus necesidades.

2. Explora diferentes vecindarios: Investiga los vecindarios que te interesan. Considera factores como la proximidad al trabajo, escuelas, transporte público y opciones de entretenimiento.

3. Contempla el futuro: Piensa en tu vida a largo plazo al elegir una vivienda. ¿Planeas tener una familia? ¿Necesitarás espacio para un despacho en casa? Anticipa tus necesidades futuras al tomar esta decisión.

El Proceso de Compra

1. Obtén una preaprobación hipotecaria: Antes de salir a buscar viviendas, es crucial obtener una preaprobación hipotecaria. Esto te dará una idea clara de cuánto puedes permitirte gastar y te hará un comprador más atractivo para los vendedores.

2. Trabaja con un agente inmobiliario: Un agente inmobiliario experimentado puede ser un gran aliado en la búsqueda de tu hogar ideal. Te asistirá en la búsqueda, negociación y revisión de documentos.

3. Realiza inspecciones: No te arriesgues con la inversión más grande de tu vida. Asegúrate de que la propiedad esté en buenas condiciones mediante inspecciones profesionales.

Cierre

1. Completar la transacción: Comprende el proceso de cierre y qué documentos necesitarás presentar. Un notario y el abogado de la transacción estarán presentes para verificar y legalizar todos los acuerdos.

Disfruta de tu Nueva Vida en tu Vivienda Propia

1. Personaliza tu nuevo hogar: Celebra tu adquisición y decora tu nuevo hogar para hacerlo tuyo. Haz cambios y mejoras que te permitan disfrutarlo al máximo.

2. Mantén una buena salud financiera: Después de la compra, sigue cuidando tus finanzas. Evita deudas innecesarias y mantén un fondo de emergencia para estar preparado para cualquier eventualidad.

Comprar tu primera vivienda es un paso importante y emocionante en la vida. Con esta guía, esperamos haberte proporcionado el conocimiento y la confianza necesarios para enfrentar el proceso con éxito. Recuerda que este es solo el comienzo de una nueva etapa llena de emociones y logros.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en diciembre es de 32.905, un 23,3% más que en el mismo mes de 2020. El importe medio, de 145.465 euros, crece un 6,9%. Si atendemos al importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en diciembre (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 157.107 euros, un 9,0% superior al del mismo mes de 2020.

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 6.710,6 millones de euros, un 33,4% más que en diciembre de 2020. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.786,5 millones, con un incremento anual del 31,8%.

Tipo de interés de las hipotecas

Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en diciembre, el tipo de interés medio al inicio es del 2,59% y el plazo medio de 24 años. El 34,2% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 65,8% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,25% para las hipotecas a tipo variable y del 2,83% para las de tipo fijo.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,53% y el plazo medio de 24 años. El 32,3% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 67,7% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,08% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,80% para las de tipo fijo.

Resultados por comunidades autónomas

• Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en diciembre son Andalucía (7.202), Cataluña (5.663) y Comunidad de Madrid (5.347).
• Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.130,7 millones de euros), Cataluña (933,4 millones) y Andalucía (903,5 millones).
• Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son Illes Balears (116,2%), La Rioja (76,9%) y Aragón (54,1%).

• Las comunidades que presentan en diciembre las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Illes Balears (63,9%), La Rioja (44,7%) y Andalucía (40,6%).
• La única comunidad con tasa de variación anual negativa es Principado de Asturias (–0,2%).

Por primera vez este año se supera la barrera de las 40.000 operaciones en un mes

Los datos de Hipotecas correspondientes al pasado mes de septiembre reflejan un ascenso mensual del 28,5%, y una subida interanual del 57,7%, encadenando ocho meses de incrementos interanuales consecutivos, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE)

De este modo, septiembre cierra con 42.547 hipotecas concedidas, una cifra de contratación de préstamosmuy superior a la que se ha registrado durante el impacto de la crisis sanitaria debida al Covid.

Ocho meses consecutivos con más de 30.000 hipotecas registradas

Con los datos de septiembre, ya son ocho los meses en que de forma consecutiva se cierra con más de 30.000 hipotecas firmadas, pero por primera vez este año se supera también la barrera de las 40.000 operaciones. En este sentido, la firma de hipotecas presenta el mejor dato de la última década, concretamente, desde marzo de 2011 cuando se alcanzaron las 42.982 firmas.

Tres de cada cuatro compradores financiaron la operación de compra mediante alguna hipoteca. Concretamente, en 2021, el 74% de los que quieren adquirir una vivienda solicitan un crédito. Es una de las principales conclusiones que se desprenden del informe “Perfil del hipotecado español” elaborado por Fotocasa, en el que también se muestra que la hipoteca a tipo fijo está al alza, ya que casi el 60% de los compradores optan por ella.

En esta línea, Fotocasa ha publicado el informe “Radiografía de la vivienda en el segundo semestre del año” en el que se muestra que la participación de los españoles en el mercado de la compra no solo se ha recuperado, sino que presenta datos superiores a los registrados antes de que el coronavirus impactase en España.

El informe muestra que si en febrero de 2020 el 39% de la demanda de vivienda buscaba comprar y en septiembre de 2021 ha aumentado al 44%. De estos datos se desprende que la demanda de compra está viviendo un auge sin precedentes. El interés por comprar está impulsando la recuperación de este mercado y mostrando cifras históricas en cuanto a la participación de la compra.

Ya has encontrado la casa que buscabas. Y ahora, ¿qué? La financiación. Lo normal, al ir a comprar tu casa, es necesitar financiación. Aquí te trasladamos algunas claves de la Sociedad de Tasación para acompañarte en ese proceso decisivo en nuestras vidas, para ayudarte a estar mejor informado y elijas la que más te convenga, sabiendo qué gastos conlleva, cómo pedirla y cuál es el papel de la TASACIÓN en este proceso.

Préstamo, credito e hipoteca

Entendemos por bienes inmuebles, aquellos que tienen una situación fija (un piso, una casa, un edificio de oficinas…) y no pueden ser desplazados sin dañarse.

Cuando hablamos de préstamo hipotecario, hablamos de un préstamo en el que la devolución del dinero prestado, los intereses y los gastos están garantizados con el propio inmueble objeto del préstamo, en forma de crédito.

El crédito es el contrato de ese préstamo; en este contrato, una parte (el banco) pone a disposición de la otra (el cliente) una cantidad, con un objeto determinado (comprar una casa), y con un calendario de devoluciones pactado.

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía sobre bienes inmuebles y confiere a su titular (el banco) el derecho de ejecución hipotecaria (vender/subastar) de los inmuebles hipotecados en caso de impago. Suele formalizarse mediante escritura pública, y se inscribe necesariamente en el Registro de la Propiedad

Es importante distinguir la obligación garantizada (el préstamo o crédito) con la propia garantía (la hipoteca), que es la que asegura la devolución de lo prestado. Veamos ahora cómo se determina el valor de ese inmueble que queremos comprar, para poder adquirirlo mediante una hipoteca.

Tasación: determinar el Valor Hipotecario

La tasación hipotecaria es la valoración de un inmueble (tu casa) para que el banco, tomando el inmueble como garantía, te facilite el préstamo hipotecario (normalmente el 80% del valor, aunque puede ser más). La tasación hipotecaria solamente tiene esta finalidad, y es independiente del precio que pagues por la casa o los impuestos que ello suponga.

En la valoración de esa casa influyen varios factores (ubicación, superficie, materiales, servicios próximos, antigüedad…) y el profesional legalmente autorizado que la realice habrá de tenerlos en cuenta. En ST Sociedad de Tasación, el decano de las tasadoras homologadas por el Banco de España. los tasadores son todos arquitectos, ingenieros o arquitectos técnicos.

Al solicitar una hipoteca, puedes presentar al banco la tasación que elijas, siempre que sea de una sociedad homologada por el Banco de España, como ST Sociedad de Tasación.

¿Qué gastos conlleva una hipoteca?

Desde la nueva ley hipotecaria de 2019, la mayoría de los gastos los tiene que pagar el banco. Esta ley te ofrece mayor protección y libertad como cliente, además de mayor seguridad para las entidades financieras, reforzando el control de solvencia del cliente. Además, encontrarás menos comisiones, facilita los cambios y te libera de contratar productos del banco; por último, imputa más gastos por cuenta del banco.

De hecho, el banco asume los gastos de Notaría, Registrales, IAJD, Gestoría y la Nota Simple. En cuanto a los otros gastos que tendrás que asumir como comprador de la casa, destaca el de la Tasación, como hemos comentado antes, aunque esa obligación (la de pagarla) conlleva la libertad de elegir tú la sociedad que se encargue de ella.

También de tu parte correrá la Comisión de apertura que, en su caso, se devengará una sola vez e incluirá todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.

Los seguros que suscribas, algunos de ellos son obligatorios, como el seguro de vida, o el seguro del hogar y, caso de que quieras suscribirlo, pues este no es obligatorio, el seguro de protección de pagos.

A estos gastos tendrás que añadir los propios de la compra de la vivienda a los que hacíamos referencia en nuestro post de Cómo comprar o vender tu vivienda.

FUENTE: ST Sociedad de Tasación