Cada una de las 50 provincias españolas tiene al menos una vivienda de más de un millón de euros anunciada en idealista, pero la distribución de las mismas no es homogénea. De hecho, las provincias de Málaga, Baleares, Madrid, Alicante y Barcelona concentran el 79,6% de todas las viviendas disponibles por encima de esa cantidad. En muchas provincias, con menos de 20 viviendas anunciadas, su peso porcentual es insignificante, por lo que aparecen como 0,0%.

España cuenta, con fecha 1 de agosto de 2024, con 40.076 viviendas de lujo en el mercado con precios superiores al millón de euros. Baleares es la provincia donde más viviendas de este tipo se concentran, ya que suponen el 24,1% del total nacional. Le sigue, muy de cerca, Málaga con el 20,9% del total, y a continuación están Madrid (12,5% del total), Alicante (11,2%) y Barcelona (10,9%).

Girona es la sexta provincia en la que se acumula más producto por encima del millón, con el 6,3%, seguida por Santa Cruz de Tenerife con el 2,7%. El ranking de las principales provincias con más viviendas de lujo se completa con Valencia (1,7%), Cádiz (1,7%), Las Palmas (1,1%), Granada y Vizcaya (0,7% en ambos casos).

Por el contrario, la provincia en la que menos viviendas de lujo se anuncian, a fecha 1 de agosto, es Soria, con solo una. Le siguen Teruel y Palencia con 2 cada una, y Zamora con 3. A continuación se sitúan Badajoz (6), León (7), Ourense y Cuenca (8 en cada una de las provincias). En estos casos, su peso sobre el total nacional es insignificante.

Las viviendas de ultralujo

Existe, dentro del propio mundo de lujo, un terreno aún más exclusivo como es el de las viviendas de ultralujo, aquellas con un precio superior a los 3 millones de euros. Las 7.889 propiedades de este precio que había anunciadas a principios de agosto se concentran principalmente en Baleares (2.903 anuncios; el 36,8% del total) y Málaga (2.566 anuncios; 32,5%). Les siguen Madrid (786; 10%), Barcelona (480; 6,1%), Alicante (394; 5%) y Girona (238; 3%). En un total de 11 provincias no hay viviendas en el mercado por encima de los 3 millones de euros.

Datos recopilados y analizados por idealista/data, la proptech de idealista que proporciona información destinada a un público profesional para facilitar la toma de decisiones estratégicas, tanto en España, Italia y Portugal. Utiliza todos los parámetros de la base de datos de idealista en cada país, así como otras fuentes de datos públicas y privadas para ofrecer servicios de valoración, inversión, captación y análisis del mercado.

Cada vez son más los extranjeros que encuentran en España el lugar perfecto en el que invertir.

Pero para poder llevar a cabo esta operación es necesario contar con un número de identificación de extranjero o NIE emitido por las autoridades españolas. 

Este NIE permite a los ciudadanos extracomunitarios que no residen ni desean residir en España realizar trámites como la venta de una vivienda. Sin embargo, es necesario tener muy en cuenta su caducidad a los tres meses, ya que las operaciones inmobiliarias suelen tomar entre tres y 12 meses, por lo que se requeriría su renovación. 

¿Qué requisitos deben cumplir los no residentes para comprar un piso en España?

Para poder realizar cualquier operación de tipo inmobiliario resulta esencial contar con un NIE. Pero no es el único requisito para llevar a cabo la compra de un inmueble. Abrir una cuenta bancaria, si bien no es un requisito indispensable, también puede contribuir a facilitar mucho más los trámites, principalmente a la hora de abonar impuestos o realizar gastos asociados a la compra.`

Aparte de esto, podemos resumir el proceso de compra de una vivienda para un no residente en España de la siguiente manera: Solicitar y obtener un NIE. Buscar la propiedad que se ajuste a lo que se desea. Formalizar un contrato de reserva que formalice la oferta de compra del inmueble al vendedor. Si el vendedor acepta la oferta debe realizarse un contrato de arras que refleje las condiciones de venta y hacer el pago de un depósito (generalmente del 10% del precio). Además, pueden darse otros supuestos, como el de necesitar financiar la compra, lo que implica la petición de un préstamo hipotecario. Sea cual sea el caso, los trámites finalizarán con la firma de la compraventa ante notario en España y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, para una mayor protección jurídica de la propiedad.

Requisitos

Los no residentes que deseen comprar un piso en España deben cumplir varios requisitos. Como se mencionó anteriormente, obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE) es fundamental para llevar a cabo cualquier operación inmobiliaria. Además, aunque no es obligatorio, abrir una cuenta bancaria puede agilizar los trámites relacionados con el pago de impuestos y otros gastos asociados a la compra.

El proceso de compra para un no residente en España se puede resumir de la siguiente manera:

1. Solicitar y obtener un NIE.
2. Buscar una propiedad que cumpla con los requisitos deseados.
3. Formalizar un contrato de reserva que confirme la oferta de compra al vendedor.
4. Si el vendedor acepta la oferta, se procede a firmar un contrato de arras que establece las condiciones de venta y realizar un pago inicial, generalmente equivalente al 10% del precio.
5. En algunos casos, puede ser necesario solicitar financiación a través de un préstamo hipotecario.
6. Finalmente, el proceso culmina con la firma de la escritura de compraventa ante notario en España y la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad, lo que brinda una mayor protección jurídica al comprador.

Es importante tener en cuenta que estos son los pasos generales, y pueden variar dependiendo de la situación específica y las leyes vigentes en cada caso. Es recomendable contar con asesoramiento legal y financiero para garantizar una transacción exitosa.

Impuestos y gastos extras a tener en cuenta

Al comprar una casa en España, un extranjero debe hacer frente a varios impuestos, entre los que se incluyen:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplicable a viviendas nuevas, con un tipo del 10% sobre el precio de la propiedad. En las Islas Canarias se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) al 7%.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica a la formalización de hipotecas, oscilando entre el 0,4% y el 1,5% del precio de la propiedad, dependiendo de la región.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplicable a la compra de propiedades de segunda mano, con un porcentaje que varía entre el 4% y el 10%, según la comunidad autónoma.

Además de estos impuestos, existen otros gastos asociados a la compra de una propiedad en España:

• Firma de escritura pública en la notaría.
• Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
• Tasación y notaría, en caso de solicitar una hipoteca.
• Impuestos de la hipoteca y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Es importante tener en cuenta que estos gastos adicionales no requieren la presencia física del nuevo propietario en el país, siempre y cuando cuente con representación legal. Para facilitar estos trámites, se puede contar con el departamento de asesoría jurídica y financiera de Gilmar, que proporciona la transparencia y garantía necesarias para afrontarlos con tranquilidad.

El mercado de la vivienda debe ser analizado a través de la edad de los que lo conforman, ya que ésta interviene en la consideración sobre los inmuebles. Resulta evidente que no se demandan las mismas características si quien busca es un joven que necesita un lugar para residir fuera de su ciudad por razón de estudios o trabajo que alguien en su madurez que se interesa por una segunda vivienda a modo de inversión. Desde este punto de vista, los jóvenes constituyen una referencia muy significativa, dado que su colectivo es el más activo de este mercado. De hecho, son ellos los que han provocado los cambios más considerables en el mercado inmobiliario durante este año 2023, según se muestra en el informe “Radiografía del mercado de la vivienda: segundo semestre 2023” realizado por Fotocasa Research con el propósito de conocer las necesidades y prioridades de los jóvenes a la hora de interactuar con el sector inmobiliario.

En concreto, el tramo de 18 a 24 años es el que a principios del 2023 registró una fuerte contracción (nueve puntos porcentuales) respecto a los datos de agosto de

2022 y que, con su regreso en el segundo semestre de 2023 ha vuelto a impulsar la actividad en el mercado. Ahora se sitúa en el 43%, un nivel más en línea con el que venía registrando desde 2021, después de dejar atrás la fase más dura de la pandemia.

El otro segmento joven (25-34 años) también incrementa su participación con respecto a febrero (del 46% de participación al 49%), aunque se queda seis puntos por debajo del máximo que registró en agosto de 2022 (55%).

En ambos grupos, además, se repite el mismo patrón que también se relaciona con el comportamiento general del mercado: la recuperación tiene mucho más que ver con la demanda no efectiva (la que no ha logrado cerrar la operación de compra o de alquiler), que se sitúa prácticamente en niveles de agosto de 2022, que con la demanda que sí que ha alcanzado su objetivo inmobiliario. Así, el porcentaje de particulares que han llegado a firmar un contrato para adquirir o arrendar un inmueble se sitúa en el 19% en el segmento de 18 a 24 años (eran el 21% en agosto de 2022) y en el 22% (frente al 29% registrado 12 meses antes) para el de 25-34 años.

A medida que ascendemos en los tramos de edad encontramos variaciones más moderadas y niveles de participación más bajos. Así, entre los 35 y los 44 años se sitúa en el 35%; entre los 45 y los 54 años, en el 25%. Son unos porcentajes muy en línea con los datos de los dos últimos años, aunque con una moderada tendencia al alza con respecto a la ola de febrero de 2023 que encaja con el panorama general que venimos describiendo a lo largo de todo el informe. Algo más relevante es la recuperación de la participación del tramo de mayor edad (55 75 años), que recupera 4 puntos porcentuales respecto a febrero y se sitúa en el 20%, idéntico porcentaje que el de hace un año y muy en línea con su evolución histórica si exceptuamos el máximo que marcó en agosto de 2019, en el momento de mayor actividad.

Los jóvenes aumentan su participación en el mercado de compraventa

Cuando se pone el foco en la participación en la compraventa por grupos de edad, se comprueba que también existen diferencias reveladoras. Pese a esto, en esta ocasión el comportamiento de todos ellos es bastante homogéneo, con repuntes más o menos leves en los distintos segmentos.

Así, el grupo de jóvenes que se sitúan entre los 25 y los 34 años son los más activos, con un 30%, un porcentaje superior al registrado en agosto de 2022, cuando era del 28%, y aún mayor que el registrado en febrero de 2023 (25%). El siguiente estrato donde más actividad relacionada con la compraventa se detecta es entre las personas con edades comprendidas entre los 35 y los 44 años. En este grupo, las acciones en el mercado —ya sean de oferta o de demanda– alcanzan al 23% de los particulares, con lo que suben dos puntos porcentuales respecto a la misma referencia de agosto de 2022, cuando fue del 21%. En tercer lugar, y también mostrando un repunte apreciable, se sitúa el segmento de edad entre los 45 y los 54 años, que alcanza un 18%, frente al 16 % de doce meses antes.

“El segmento más joven va a ser clave durante 2024 y los próximos años porque son los compradores del futuro. Los jóvenes españoles quieren convertirse en propietarios, más que arrendatarios, pero en la mayoría de ocasiones ese sueño se ve frustrado porque no cuentan con los ahorros iniciales necesarios para hacer frente a la entrada de una vivienda y su inestabilidad laboral tampoco se lo permite. En este aspecto es de crucial importancia que la administración pública pueda poner en funcionamiento las ayudas y los programas anunciados para que lleguen realmente a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

También se observan ligeros incrementos entre los colectivos de edad que abren y cierran este muestreo por ambos extremos. De este modo, entre los más jóvenes, los que cuentan entre los 18 y los 24 años, la actividad salta del 12% de agosto de 2022 al 13% de un año después. Son exactamente los mismos números que presentan los más veteranos, los que están entre 55 y 75 años.

El alquiler se ralentiza

Al contemplar los últimos datos de participación en el mercado de la vivienda es importante dirigir la mirada hacia la parte del alquiler, donde se aprecia un descenso de la actividad, a excepción del estrato de menor edad. Así, la participación en el mercado del alquiler entre los que tienen entre 18 y 24 años experimenta un ligero incremento respecto a agosto de 2022 (del 34% al 35%).

“Es normal que los jóvenes quieran comprar y hayan reducido su actividad del mercado del alquiler, ya que ahora mismo se encuentra en datos máximos y alquilar una vivienda en España es más caro que nunca. Y muchos de los jóvenes que están dando el paso al mercado inmobiliario lo quieren hacer desde el mercado de la compra y no desde el alquiler. Será imprescindible que el mercado, los bancos y las administraciones públicas puedan dar respuesta a esta necesidad de compra por parte de los jóvenes en nuestro país”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Por su parte, los particulares que integran el grupo de edad más participativo en términos generales, los jóvenes que cuentan entre 25 y 34 años presentan una reducción de actividad en el mercado del alquiler de ocho puntos porcentuales. De esta manera, pasan del 34% de agosto de 2022 al 26% de un año después. Este grupo, por tanto, es el que más se ha alejado del mercado del alquiler y ha provocado el descenso general.

La actividad en el mercado del arrendamiento del siguiente tramo de edad, el integrado por los que tienen entre 35 y 44 años, también mengua. Concretamente, retrocede del 18% al 17% de agosto a agosto, pasando por el 15% de febrero.

Igualmente, el siguiente grupo de edad (45-54 años) también sufre un descenso significativo. Así, en este segmento, la participación en el mercado del alquiler cae del 12% al 10%. Por último, entre quienes pasan de los 55 años hay una baja participación, pero mayor estabilidad: el 9 % (el mismo porcentaje que doce meses antes) han realizado alguna acción en el alquiler.

Pero no se trata solo de participar, sino de que el proceso llegue a buen término, y eso, en el arrendamiento, cada vez pasa menos. Entre quienes tienen de 25 a 34 años, la demanda efectiva de alquiler ha perdido siete puntos porcentuales con respecto a agosto de 2022: del 18% ha pasado al 11%. En el otro segmento joven (18-24 años), el 10% ha logrado firmar un alquiler de vivienda en el último año, un porcentaje que en agosto de 2022 alcanzaba el 14%.

Por el contrario, los porcentajes de quienes han buscado un inmueble de alquiler, pero todavía no han encontrado permanecen más estables en ambos segmentos de edad. La conclusión es que hay un número creciente de jóvenes que, a la vista de las dificultades para cerrar una operación de arrendamiento en un escenario como el actual de precios altos, están abandonando este mercado, esperando a que se moderen los precios o para incrementar su base de ahorro y tratar de optar a un inmueble en propiedad.

Las personas que han adquirido vivienda en el último año y han considerado la obra nueva buscan mayoritariamente en la misma localidad donde ya residían. Son, concretamente, el 66% de ellos, que se reparten entre los que también quieren permanecer en el mismo barrio (37%) y los que planean cambiar de vecindad (29%). Esta es una de las principales conclusiones del análisis “Situación del mercado de obra nueva en 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa. Entre los que sí se plantean mudarse de localidad, el 17% quiere irse a una que esté próxima a su lugar de residencia en el momento de iniciar el proceso de compra. Solamente hay un 7% que busca comprar en una localidad lejana a la suya, aunque en la misma provincia, y un 11% que quiere trasladarse de provincia.

Sin embargo, las preferencias no siempre coinciden con la materialización de la compra. De hecho, hay una diferencia de nueve puntos porcentuales entre los que inician el proceso en su misma localidad y barrio (37%) y los que lo logran (28%). Por el contrario, son menos los que inician el proceso en un barrio distinto (29%) que los que finalmente compran allí (35%).

La distancia entre el deseo inicial y la culminación del ciclo de compra se acorta, o directamente desaparece, a medida que aumenta la distancia con el lugar de residencia actual. Por ejemplo, los que se quieren trasladar a una localidad lejana de la misma provincia y los que lo consiguen coinciden en un porcentaje del 7%.

Lo mismo cabe decir en relación con los que quieren cambiar de provincia: es el plan de un 11% de los compradores y ese es exactamente el mismo porcentaje de los que terminan encontrando vivienda para comprar en esta ubicación.

Lugar de la compra de la vivienda de obra nueva

“La escasez de oferta de vivienda de obra nueva es la principal problemática de esta tipología que dificulta el acceso a ella, pero la solución no es fácil ya que la construcción de viviendas se envuelve en varios impedimentos. Con el alza de tipos, los promotores no solo tienen más obstáculos para obtener financiación, desarrollar la promoción, sino también para realizar la compra de suelo. La lentitud en la burocracia, el aumento de costes de construcción y falta de mano de obra son también inconvenientes que continúan mermando al sector. Por lo que esta situación hace que llevemos 15 años infraproduciendo vivienda, con ralentización y paralización de los desarrollos urbanísticos”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Crece el porcentaje de los que esperan más tiempo

Uno de los factores que en mayor medida marca el proceso de búsqueda es el tiempo que se tarda en su culminación. En este sentido, el 40% de los compradores que ha barajado la opción de obra nueva tarda menos de cuatro meses en comprar una vivienda. Se trata de un porcentaje ocho puntos inferior al de 2022, cuando alcanzaba el 48%. De manera desagregada, estos compradores se dividen entre los que tardan menos de dos meses, que son el 20% (23% doce meses antes), y los que tardan entre dos y cuatro meses, el otro 20% (25% en 2022). Más tienen que esperar el 18% que emplean entre cuatro y seis meses en encontrar una vivienda para comprar, y un 17% que tardan entre seis meses y un año.

Consecuentemente, al descenso de los compradores que consideran adquirir obra nueva y tardan menos tiempo en encontrar vivienda se corresponde un incremento de los que se enfrentan a un periodo más prolongado para lograrlo.

Así, en 2022 eran el 9% los que tardaban entre uno y dos años, mientras que doce meses después el porcentaje ha aumentado hasta el 14%. Por su parte, los que deben aguardar más de dos años pasan del 6% al 11%. Si agrupamos ambos segmentos vemos que los que han de esperar más de un año para ver materializada su compra constituyen casi una cuarta parte del total de propietarios.

Esta última circunstancia también incide en la percepción que el comprador tiene respecto al tiempo empleado, ya que los que expresan que éste fue mucho mayor al esperado pasan del 7% al 9%. Pese a esto, igual que en 2022, sigue habiendo un 32% que afirma que el tiempo fue algo o mucho menos de lo esperado.

Plazo invertido en la búsqueda de vivienda por parte de quienes consideran la opción de comprar obra nueva

El perfil del potencial comprador de obra nueva

Dentro de ese 64% de compradores que ha considerado la posibilidad de adquirir una vivienda de obra nueva, el 56% son mujeres y el 44% son hombres. Se trata de una distribución cuya distancia se ha ensanchado ligeramente respecto a la de 2022: entonces el 52% eran mujeres y el 48% eran hombres. En cuanto a la edad media, ésta sube un año respecto a 2022, pasando de 40 a 41 años.

Por lo que se refiere al nivel socioeconómico, se aprecia un aumento del peso de las clases altas en la consideración a comprar obra nueva, en detrimento de las clases medias. Si nos centramos en aquellos que consideran exclusivamente obra nueva, este incremento de las clases altas es todavía mayor. Asimismo, la pérdida de peso de las clases medias viene motivada por un descenso dentro de los que consideran tanto obra nueva como segunda mano.

Entre aquellos demandantes de vivienda de compra que consideraron y/o compraron finalmente un inmueble de nueva construcción, hay un 38 % que vive con su pareja e hijos. Seguidamente, un 34% convive exclusivamente con su pareja y un 12% solo.

En cuanto al lugar de residencia de este segmento de compradores de vivienda interesados en la obra nueva, el reparto sigue siendo similar al de años anteriores: Madrid (19%) y Andalucía (19%) son las comunidades autónomas con una mayor concentración de este perfil de demandantes.

Si hablamos de la vivienda en la que residían previamente a la compra, el 43% estaba en un inmueble de su propiedad, frente al 36% que estaba en régimen de alquiler. Y, por lo que se refiere a la vivienda que han comprado o están intentando comprar, la amplia mayoría (85%) pretende convertirla en su primera residencia.

Perfil sociodemográfico de quienes compran o consideran comprar obra nueva

El 2023 terminará con un balance aparentemente contradictorio en el mercado inmobiliario: las hipotecas caen y el volumen de operaciones se resiente tras un ejercicio relevante como fue 2022 pero los precios siguen al alza empujados por una demanda todavía superior a una oferta menguante.

La Ley de Vivienda no solo no ha cumplido los objetivos previstos por el gobierno, sino que ha tenido un devastador efecto contrario: pretendía solucionar el problema del alquiler y lo ha llevado a cotas desconocidas de sufrimiento para los inquilinos. La nueva regulación ha hundido la oferta y los precios han seguido subiendo con fuerza. Además, ha generado un transvase relevante de alquileres permanentes al alquiler de temporada y dificulta aún más el acceso de las familias a la vivienda, sobre todo en las que hay menores. Con un entorno político de perfil continuista, no es previsible que estas tendencias cambien en 2024.

Mercado de venta

Precios. Las caídas de precios que muchos anunciaron para este año no han llegado y el coste de comprar una vivienda en España se ha incrementado un 7% en el último año.

En algunos mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona los precios han alcanzado niveles muy elevados, lo que está provocando que los incrementos en los mismos sean más moderados y cercanos a la inflación.

La tendencia alcista ha sido mucho más marcada en el arco mediterráneo y Baleares, posiblemente empujados por una demanda internacional de alto poder adquisitivo.

En Alicante y Palma el precio creció un 15%, mientras que se quedó en un 14% en Valencia y un 13% en Málaga. Con una demanda activa, un creciente número de hogares y una oferta menguante, las tensiones sobre los precios seguirán aumentando en 2024 en los mercados más dinámicos, mientras que en el resto es posible que asistamos a una estabilización o a ligeras caídas.

Demanda de compra. Las grandes ciudades siguen siendo un foco importante de demanda, aunque esta se traslada con fuerza a los suburbios. El impacto de las subidas de tipos está siendo menor de lo esperado. La demanda previa era alta y aunque una parte se ha retirado, la que se ha quedado es aún elevada para sostener los precios al alza.

La mitad de las operaciones se cierra sin hipoteca. Según nuestros datos, más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación

Compraventas. 2023 se cerrará ligeramente por debajo de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso muy relevante de operaciones del entre el 8% y el 10%.

Aun así las cifras de compraventas durante los tres primeros trimestres fueron elevadas y estuvieron un 19% por encima de los primeros 9 meses de 2019 y las mismas que se vendieron en 2017. El efecto escalón, por la comparación con un año de tanta actividad como 2022, es el responsable de la aparente contradicción entre una caída muy abultada y el hecho de que 2023 sea, en cuanto al número de viviendas vendidas, uno de los mejores ejercicios de los últimos 15 años.

Para 2024 es probable que asistamos a un panorama continuista, dado que no hay previsión de una aparición repentina de grandes bolsas de viviendas en las zonas con más demanda. Aun así, es posible que durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía.

Hipotecas. El número de hipotecas firmadas ha sufrido un descenso significativo, y cerrará previsiblemente 2023 con una caída superior al 25% interanual, con precios que han seguido encareciéndose hasta llegar a niveles no vistos desde 2016.

Las hipotecas mixtas (con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años) han supuesto la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024. A pesar del encarecimiento de la financiación, los bancos no han cerrado el grifo y siguen compitiendo entre ellos para ofrecer las hipotecas más competitivas, para aquellos perfiles que cumplan los criterios de riesgo requeridos.

En 2024 esperamos que este apetito no disminuya y veremos si la tendencia de tipos permite incluso alguna alegría con disminuciones de precios o si, por el contrario, la situación económica obliga a los bancos a ser más restrictivos en su política de concesión de préstamos.

Evolución del Euribor. Las últimas decisiones del BCE en materia de tipos han provocado que sea muy difícil prever el comportamiento del Euribor a 12 meses. A pesar de que hay una corriente generalizada que ya apuesta por bajada de tipos, no prevemos que esto se produzca a corto y medio plazo y podríamos incluso ver alguna nueva subida en la primera parte del año.

En las últimas semanas el índice ha experimentado una pausa en sus subidas e incluso alguna ligera caída, pero ello no significa obligatoriamente que estemos ante un cambio de tendencia. El mercado tiene todavía demasiadas incertidumbres que no apoyarían un inminente descenso del índice, como la inflación todavía en niveles altos, la situación geopolítica, la llegada del invierno y su consiguiente aumento en la demanda de energía, las subidas salariales o las medidas de los diferentes gobiernos para contrarrestar el efecto de la inflación.

En el mejor de los escenarios, podríamos asistir a una relajación durante la segunda parte del año por lo que las familias con hipotecas variables deberían planificar sus economías pensando que no verán bajar sus cuotas hipotecarias hasta, como pronto, 2025. Si se produce una bajada, seguramente será mínima (sin bajar del 3%), a no ser que Europa entre en una recesión más fuerte, que afecte al empleo, y esto sí tenga un efecto más rápido en la inflación, lo cual obligaría al BCE a mover ficha rápidamente.

Mercado de alquiler

Precios. El alquiler sigue siendo el gran problema de las familias españolas. La ley de vivienda aprobada en mayo, lejos de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando desde hace cuatro o cinco años, tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto perverso: la abultada sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década.

Este año a los elevados precios se ha sumado la desaparición de gran parte de la oferta, lo que ha aumentado la ansiedad de quienes necesitan encontrar una vivienda. Alquilar una vivienda es, a cierre del mes de noviembre, un 9,2% más caro que hace un año, alcanzando los 11,9 euros/m2. En los grandes mercados, las subidas de precios son aún más relevantes, llegando al 21,6% en Valencia, el 19,3% en Palma; 15,2% en Málaga; 14,4% en Barcelona o el 12,4% en Madrid.

Oferta. En paralelo, la oferta de viviendas de alquiler permanente se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona.

Alquiler de temporada. Durante la segunda mitad del año, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda, ha aparecido con mucha fuerza el alquiler de temporada, que se está convirtiendo en la opción favorita de muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda. A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían ya el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Este tipo de alquileres suponen ya el 32% del total en San Sebastián y el 28% en Barcelona, mientras que Madrid están todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.

Todo indica que estos porcentajes crecerán en el último trimestre del año y que el peso de los alquileres de temporada seguirá aumentando en los grandes mercados, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos.

Rentabilidad. Entre las capitales españolas, Murcia y Lleida son las que ofrecen una mayor rentabilidad para los inversores que compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, ya que alcanzan el 8,3% y el 8% respectivamente, seguidas por Huelva, que alcanza el 7,6%. Con rentabilidades superiores al 7% se sitúan Jaén (7,3%) y Castellón (7%). Por el contrario, San Sebastián es la ciudad donde la rentabilidad es más reducida (3,8%), seguida por Palma (4,5%), Pamplona y A Coruña (4,7% en las dos ciudades), Cádiz y Pontevedra también comparten porcentaje (4,8%). En Madrid la rentabilidad alcanza el 5,2% y en Barcelona llega hasta el 5,8%.

Para 2024 es posible que la rentabilidad aumente en mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona por las mayores tasas de crecimiento que se esperan en el mercado del alquiler en comparación con el de compra. Por el contrario, es posible que en otras zonas con menos demanda la rentabilidad se mantenga estable o incluso disminuya ligeramente.

Círculo vicioso para los inquilinos. En España el esfuerzo para alquilar es superior al de compra. Para no destinar más del 30% de los ingresos al pago de la renta (cantidad máxima recomendada), es necesario ingresar 31.550 euros netos al año por familia mientras que, en el caso de la compra, el pago de la hipoteca exige ganar 21.561 euros netos, aunque cuenta con la barrera de tener que aportar por adelantado el 30% del valor de la vivienda. Es decir, alquilar exige un 46% más ingresos pero evita tener que aportar ahorros previos.

Las personas que viven de alquiler pagan más que quienes pagan hipoteca, por lo que para ellos es más difícil ahorrar para conseguir los ahorros necesarios y les imposibilita dar el salto a la vivienda en propiedad. La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro.

La participación de los jóvenes entre los 18 y los 34 años en el mercado de la vivienda en España ha caído drásticamente en el último año, pasando del 48% que interactuó de algún modo en este ámbito al 41% de 2023. La reducción es aún mayor respecto a agosto de 2022, cuando, impulsada por el inminente arranque del nuevo curso académico y laboral, con la consiguiente búsqueda de alojamiento, alcanzó el 50%. Así lo muestra el informe “Los jóvenes y el mercado de la vivienda en 2023”, realizado por el portal inmobiliario Fotocasa.

El descenso es especialmente notorio dentro del colectivo más joven (18-24 años), cuya actividad se reduce diez puntos porcentuales (del 42% al 32%), mientras que los que tienen entre 25 y 34 años ‘limitan’ la caída a cinco puntos (del 51% al 46%). Entre este colectivo hay que destacar, además, que se reducen los compradores no efectivos (los que han intentado adquirir una vivienda, pero no lo han logrado), pasando del 22% al 16%, mientras que entre los más jóvenes descienden los inquilinos no efectivos del 13% al 8%.

“Pese a que los menores de 35 años siguen siendo los más activos en el mercado, se enfrentan a las mayores dificultades para acceder a una vivienda. Es aquí donde se observa una mayor frustración, dado que la mayoría de estos jóvenes se ven obligados a vivir de alquiler debido a la imposibilidad de comprar. El alto coste de la vivienda, la precaria e inestable situación laboral son los principales que se encuentran al intentar comprar y ahorrar para solicitar una hipoteca se hace también cada vez más difícil con los nuevos tipos de interés. En el lado del arrendamiento, los actuales precios del alquiler, junto con las presiones inflacionarias, limitan su capacidad de acceder. Por tanto, los jóvenes son quienes más sufren los cambios del mercado”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

No obstante, si situamos estos datos en comparación con la media de actividad general vemos que la de los jóvenes sigue siendo muy superior, dado que la participación del conjunto de la población española de cualquier edad por encima de 18 años ha sido, en los últimos 12 meses, del 28%. Unos datos que muestran una fuerte contracción del mercado inmobiliario con una bajada de más de cuatro puntos porcentuales respecto a agosto de 2022, cuando el porcentaje era del 32%, y de tres sobre febrero de 2022 (31%).

Pese a que este desplome se reproduce en general, abarcando las distintas acciones llevadas a cabo en el mercado de la vivienda en los últimos doce meses, se presenta de forma más acentuada en el mercado de compraventa entre las personas entre 25 y 34 años, que cae del 30% al 25%, mientras que, por su parte, los jóvenes de 18-24 experimentan una bajada pronunciada en el mercado del alquiler (del 34% al 27%). Por otra parte, se aprecia que el descenso es mucho más acentuado en la demanda no efectiva de vivienda, que baja del 28% de febrero de 2022 al 21% de un año más tarde.  Por el contrario, la demanda efectiva se mantiene en el mismo porcentaje (22%) registrado doce meses atrás.

Si distinguimos entre compraventa y alquiler, se comprueba que ambos mercados descienden, pero en mayor medida el primero, ya que su actividad entre los jóvenes se rebaja del 25% de febrero de 2022 al 20% del mismo mes de 2023. Es decir, una pérdida de cinco puntos porcentuales, lo que lo sitúa cerca del 18% de 2021. Este retroceso refleja que, tras un periodo en el que la adquisición de vivienda en propiedad, o su intención de hacerlo, ganó terreno entre los jóvenes, se ha replegado hacia los valores anteriores.

En cuanto al alquiler, también pierde terreno, pero de manera menos abrupta, ya que pasa del 31% de febrero de 2022 (con un pico del 34% en agosto también del 2022), al 28% de febrero de 2023.

Entre los dos grupos de edad de jóvenes analizados, el más activo es el integrado por los que tienen entre 25 y 34 años, con un 46% de los particulares participando en el mercado de la vivienda. La cifra, sin embargo, baja notablemente respecto a la de hace un año, cuando alcanzó el 51%.

Consecuentemente, esta reducción se refleja de manera proporcional en sus acciones. Así, en el mercado de la compraventa el porcentaje de los particulares de entre 25 y 34 años que en febrero de 2023 habían llevado a cabo algún movimiento era del 25%, cinco puntos porcentuales menos que un año antes, y más cerca del 21% registrado en febrero de 2021.

La situación de la compraventa ha evolucionado en el último año de manera que, en las personas entre los 25 y los 34 años, se han invertido las tendencias entre la compra efectiva y la no efectiva.

Así, en la primera se advierte un aumento de un punto porcentual, pasando del 7% al 8%. Sin embargo, en la compra no efectiva (donde en febrero de 2022 había un 22% de jóvenes entre los 25 y los 34 años) correspondiente a los doce meses anteriores y no lo había conseguido, un año después esta situación se ha replegado, bajando al 16%, solo un punto porcentual más que en 2021. Por su parte, el grupo de los más jóvenes (18-24 años) mantiene los porcentajes en el alquiler de habitaciones en pisos compartidos en el 6%, con una leve tendencia al alza, después de que hubiera descendido de manera sensible entre 2021 y 2022. Así, en febrero de 2021 eran un 10% los que habían llevado esta acción en el año anterior.

Descienden los que buscan al mismo tiempo comprar o alquilar

Es importante recordar que las acciones en el mercado de la vivienda no resultan excluyentes, de manera que la misma persona puede actuar en el ámbito del alquiler, en el de la compra de un inmueble o en los dos casos simultáneamente. Este último caso es el que comprende al 13% de los jóvenes demandantes menores de 35 años, una cifra tres puntos porcentuales menor que un año atrás.

Otro dato que se desprende de este análisis es que los jóvenes recuperan su relación con la demanda de alquiler, regresando así a la tendencia anterior a 2022. De esta manera, el 53% de febrero de 2023 (frente al 49% de un año antes) refleja la consolidación de la demanda de alquiler, probablemente, como consecuencia del contexto económico actual.

Por el contrario, bajan ligeramente los jóvenes que únicamente han demandado vivienda en el mercado de la propiedad, bajando del 35% de febrero de 2022 al 34% de justo un año después. La conclusión de estos datos es que, tras un 2022 donde las tendencias parecieron darse la vuelta beneficiando a la demanda de compra, en febrero de 2023 se ha regresado al mercado anterior, con predominancia del alquiler.