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Los jóvenes vuelven a mostrar interés por comprar vivienda: el 43% quiere adquirir una vivienda

El mercado de la vivienda debe ser analizado a través de la edad de los que lo conforman, ya que ésta interviene en la consideración sobre los inmuebles. Resulta evidente que no se demandan las mismas características si quien busca es un joven que necesita un lugar para residir fuera de su ciudad por razón de estudios o trabajo que alguien en su madurez que se interesa por una segunda vivienda a modo de inversión. Desde este punto de vista, los jóvenes constituyen una referencia muy significativa, dado que su colectivo es el más activo de este mercado. De hecho, son ellos los que han provocado los cambios más considerables en el mercado inmobiliario durante este año 2023, según se muestra en el informe “Radiografía del mercado de la vivienda: segundo semestre 2023” realizado por Fotocasa Research con el propósito de conocer las necesidades y prioridades de los jóvenes a la hora de interactuar con el sector inmobiliario.

En concreto, el tramo de 18 a 24 años es el que a principios del 2023 registró una fuerte contracción (nueve puntos porcentuales) respecto a los datos de agosto de

2022 y que, con su regreso en el segundo semestre de 2023 ha vuelto a impulsar la actividad en el mercado. Ahora se sitúa en el 43%, un nivel más en línea con el que venía registrando desde 2021, después de dejar atrás la fase más dura de la pandemia.

El otro segmento joven (25-34 años) también incrementa su participación con respecto a febrero (del 46% de participación al 49%), aunque se queda seis puntos por debajo del máximo que registró en agosto de 2022 (55%).

En ambos grupos, además, se repite el mismo patrón que también se relaciona con el comportamiento general del mercado: la recuperación tiene mucho más que ver con la demanda no efectiva (la que no ha logrado cerrar la operación de compra o de alquiler), que se sitúa prácticamente en niveles de agosto de 2022, que con la demanda que sí que ha alcanzado su objetivo inmobiliario. Así, el porcentaje de particulares que han llegado a firmar un contrato para adquirir o arrendar un inmueble se sitúa en el 19% en el segmento de 18 a 24 años (eran el 21% en agosto de 2022) y en el 22% (frente al 29% registrado 12 meses antes) para el de 25-34 años.

A medida que ascendemos en los tramos de edad encontramos variaciones más moderadas y niveles de participación más bajos. Así, entre los 35 y los 44 años se sitúa en el 35%; entre los 45 y los 54 años, en el 25%. Son unos porcentajes muy en línea con los datos de los dos últimos años, aunque con una moderada tendencia al alza con respecto a la ola de febrero de 2023 que encaja con el panorama general que venimos describiendo a lo largo de todo el informe. Algo más relevante es la recuperación de la participación del tramo de mayor edad (55 75 años), que recupera 4 puntos porcentuales respecto a febrero y se sitúa en el 20%, idéntico porcentaje que el de hace un año y muy en línea con su evolución histórica si exceptuamos el máximo que marcó en agosto de 2019, en el momento de mayor actividad.

Los jóvenes aumentan su participación en el mercado de compraventa

Cuando se pone el foco en la participación en la compraventa por grupos de edad, se comprueba que también existen diferencias reveladoras. Pese a esto, en esta ocasión el comportamiento de todos ellos es bastante homogéneo, con repuntes más o menos leves en los distintos segmentos.

Así, el grupo de jóvenes que se sitúan entre los 25 y los 34 años son los más activos, con un 30%, un porcentaje superior al registrado en agosto de 2022, cuando era del 28%, y aún mayor que el registrado en febrero de 2023 (25%). El siguiente estrato donde más actividad relacionada con la compraventa se detecta es entre las personas con edades comprendidas entre los 35 y los 44 años. En este grupo, las acciones en el mercado —ya sean de oferta o de demanda– alcanzan al 23% de los particulares, con lo que suben dos puntos porcentuales respecto a la misma referencia de agosto de 2022, cuando fue del 21%. En tercer lugar, y también mostrando un repunte apreciable, se sitúa el segmento de edad entre los 45 y los 54 años, que alcanza un 18%, frente al 16 % de doce meses antes.

“El segmento más joven va a ser clave durante 2024 y los próximos años porque son los compradores del futuro. Los jóvenes españoles quieren convertirse en propietarios, más que arrendatarios, pero en la mayoría de ocasiones ese sueño se ve frustrado porque no cuentan con los ahorros iniciales necesarios para hacer frente a la entrada de una vivienda y su inestabilidad laboral tampoco se lo permite. En este aspecto es de crucial importancia que la administración pública pueda poner en funcionamiento las ayudas y los programas anunciados para que lleguen realmente a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

También se observan ligeros incrementos entre los colectivos de edad que abren y cierran este muestreo por ambos extremos. De este modo, entre los más jóvenes, los que cuentan entre los 18 y los 24 años, la actividad salta del 12% de agosto de 2022 al 13% de un año después. Son exactamente los mismos números que presentan los más veteranos, los que están entre 55 y 75 años.

El alquiler se ralentiza

Al contemplar los últimos datos de participación en el mercado de la vivienda es importante dirigir la mirada hacia la parte del alquiler, donde se aprecia un descenso de la actividad, a excepción del estrato de menor edad. Así, la participación en el mercado del alquiler entre los que tienen entre 18 y 24 años experimenta un ligero incremento respecto a agosto de 2022 (del 34% al 35%).

“Es normal que los jóvenes quieran comprar y hayan reducido su actividad del mercado del alquiler, ya que ahora mismo se encuentra en datos máximos y alquilar una vivienda en España es más caro que nunca. Y muchos de los jóvenes que están dando el paso al mercado inmobiliario lo quieren hacer desde el mercado de la compra y no desde el alquiler. Será imprescindible que el mercado, los bancos y las administraciones públicas puedan dar respuesta a esta necesidad de compra por parte de los jóvenes en nuestro país”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Por su parte, los particulares que integran el grupo de edad más participativo en términos generales, los jóvenes que cuentan entre 25 y 34 años presentan una reducción de actividad en el mercado del alquiler de ocho puntos porcentuales. De esta manera, pasan del 34% de agosto de 2022 al 26% de un año después. Este grupo, por tanto, es el que más se ha alejado del mercado del alquiler y ha provocado el descenso general.

La actividad en el mercado del arrendamiento del siguiente tramo de edad, el integrado por los que tienen entre 35 y 44 años, también mengua. Concretamente, retrocede del 18% al 17% de agosto a agosto, pasando por el 15% de febrero.

Igualmente, el siguiente grupo de edad (45-54 años) también sufre un descenso significativo. Así, en este segmento, la participación en el mercado del alquiler cae del 12% al 10%. Por último, entre quienes pasan de los 55 años hay una baja participación, pero mayor estabilidad: el 9 % (el mismo porcentaje que doce meses antes) han realizado alguna acción en el alquiler.

Pero no se trata solo de participar, sino de que el proceso llegue a buen término, y eso, en el arrendamiento, cada vez pasa menos. Entre quienes tienen de 25 a 34 años, la demanda efectiva de alquiler ha perdido siete puntos porcentuales con respecto a agosto de 2022: del 18% ha pasado al 11%. En el otro segmento joven (18-24 años), el 10% ha logrado firmar un alquiler de vivienda en el último año, un porcentaje que en agosto de 2022 alcanzaba el 14%.

Por el contrario, los porcentajes de quienes han buscado un inmueble de alquiler, pero todavía no han encontrado permanecen más estables en ambos segmentos de edad. La conclusión es que hay un número creciente de jóvenes que, a la vista de las dificultades para cerrar una operación de arrendamiento en un escenario como el actual de precios altos, están abandonando este mercado, esperando a que se moderen los precios o para incrementar su base de ahorro y tratar de optar a un inmueble en propiedad.

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“Las primeras caídas en el precio de la vivienda y la moderación en el volumen de compraventas marcarán el mercado en 2024”

El 2023 que acaba de cerrar será recordado como el año de la gran transformación del mercado inmobiliario, en el que han confluido infinitos cambios sociales, económicos y legislativos que suponen la mayor alteración del sector en la última década. La recuperación del mercado tras el parón de la pandemia, la nueva política monetaria restrictiva de la eurozona y la entrada en vigor de la primera ley de vivienda hacen de 2023 un año inquietante pero resiliente frente a las adversidades.

El impacto en el sector inmobiliario y en el mercado de la vivienda ya es sólido. El factor más considerable son las diez subidas de tipos de interés, que conforman el ciclo más agresivo de la historia del Banco Central Europeo. Por ahora, el temor a la recesión ha paralizado la escalada y el tono del discurso de la institución monetaria indica que, al menos hasta el segundo semestre de 2024, no se iniciará un periodo de estabilización que conlleve una relajación de los intereses.

La compraventa cerrará por encima de las 550.000 operaciones y volverá a la normalidad

La ralentización en las compraventas ha definido este 2023, pero hay que poner en contexto que la reducción se produce debido a la comparativa interanual, con un ejercicio de auténtico boom -2022-. Los datos apuntan a que este año se firmarán presumiblemente más de 550.000 operaciones, y volverá a ser uno de los mejores desde 2008, lo que significará todo un hito, con el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés. Para 2024 se recalcará la resistencia al encarecimiento hipotecario por la intensidad de la demanda latente y se podrán llegar a registrar más de 450.000 compraventas, lo que supondría una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado. Probablemente un gran volumen de demanda se dirigirá a la compra por reposición, una predisposición por la que se caracterizará el nuevo año.

Nuevo perfil de comprador de vivienda más solvente

La sobredemanda de compra generada tras la pandemia se ha ido moderando, dejando paso a un nuevo comprador. Se trata de una figura con alta solvencia económica, con conocimiento y experiencia en el sector inmobiliario y en muchos casos es un comprador extranjero. Este perfil es menos vulnerable al cambio monetario europeo por necesitar menos financiación bancaria y contar con un poder adquisitivo mayor. De hecho, desde Fotocasa Research ya se ha detectado un incremento de cinco puntos porcentuales del comprador que no solicita hipoteca y que se sirve de ayuda familiar y/o ahorros.

Cambio de ciclo: las hipotecas se resienten por la subida de tipos

A su vez, la concesión de hipotecas sobre viviendas se resiente y se transforma. Las firmas hipotecarias se moderarán a un ritmo más significativo que las compraventas, debido a que cerca del 40% de compradores ya buscan nuevas fórmulas de adquisición de vivienda, sin requerir créditos hipotecarios. Es la cifra más alta desde 2017. Por lo tanto, entramos en un cambio de ciclo hipotecario que se adapta al nuevo contexto, en el que la banca fomenta los créditos de tipo variable y afloran variedades como las hipotecas mixtas en detrimento de los tipos fijos.

Por su lado, el Euríbor, tras haber presentado el mayor ascenso de los últimos 15 años al superar el 4%, parece que oscilará por debajo del 4,5% en los próximos meses en una tendencia hacia la estabilización. Precisamente el nuevo escenario del índice de referencia, el encarecimiento de las condiciones de préstamo y la ralentización económica desincentivarán la demanda de crédito hipotecario. Sin embargo, las previsiones para el cierre de 2023 son muy favorables, ya que rondarán las 380.000 concesiones hipotecarias y convertirá el año en uno de los mejores desde 2010.

Moderación en el precio de la vivienda y caídas contextualizadas

El endurecimiento de los préstamos financieros también es responsable de acelerar el coste de la vivienda de obra nueva, al aumentar el riesgo de la parte promotora y ralentizar su producción. Estas dificultades se suman a la falta de suelo, la lentitud en la burocracia, la subida de alrededor del 25% en los costes de construcción, y la falta de mano de obra, que hacen muy difícil la ampliación del parque de vivienda. Por ello, la continuación de la subida del precio de la vivienda de obra nueva no será una sorpresa en 2024 teniendo en cuenta que el stock está bajo mínimos.

Sin embargo, en la vivienda de segunda mano el precio ya presenta indicios de templanza al registrar un aumento interanual del 6,2% en noviembre, lo que significa el incremento más moderado del año. Los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa muestran con gran exactitud que, en el inicio del ciclo de aumento de los tipos de interés, el precio de la vivienda se encareció de forma abultada hasta marcar las mayores variaciones del precio -con crecimientos del 10,8% interanual en junio de 2023- desde el 2006, similares a cuando el mercado comenzó a calentarse previo a la burbuja de 2007. Lo que sucederá a partir de ahora es que el precio irá perdiendo poco a poco la sobre variación que adquirió durante este ejercicio. Sin embargo, la moderación del precio continuará a un ritmo paulatino y cerraremos 2023 con incrementos cercanos al 5%.

Durante el primer trimestre de 2024 también continuarán las subidas del precio, aunque de forma más comedida. Debido a que las tensiones inflacionistas continuarán acechando, el bolsillo de las familias se verá mermado, reduciendo su poder adquisitivo y frenando el consumo. Lo que relajará la demanda de compra en nuestro país. Hay que tener en cuenta que el mercado es muy heterogéneo, pero a partir de ese momento podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023. Eso sí, habrá que poner en contexto que no serán bajadas de precio como tal, ya que, tras las subidas anómalas, el precio simplemente estará retornando al lugar de partida.

Drama habitacional en el alquiler por la escasa oferta

El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados. Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%. Esta situación se traduce en un considerable desequilibrio entre demanda y oferta. Nunca el alquiler había tenido una oferta disponible tan reducida como ahora. El stock disponible en alquiler se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 40% de inquilinos. Esta casuística tiene como resultado un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder.

La principal consecuencia de la falta de oferta disponible es el sobreprecio de la vivienda en renta. Esta inestabilidad del arrendamiento provoca un fuerte tensionamiento en los precios que se reflejó en una intensa escalada durante el primer semestre del año 2023, donde alcanza el precio máximo histórico a nivel nacional con 11,69€/m², superando incluso la marca registrada durante la burbuja de 2007.

El precio del alquiler se mantiene con perspectiva de riesgo

El arrendamiento será a partir de ahora, en 2024 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, por lo que el pronóstico del precio del alquiler es con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.

El alto precio del alquiler está causando dos tendencias: la primera es la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos desechan la idea de emanciparse; la segunda es el aumento de 14 puntos porcentuales en la demanda de habitaciones en viviendas compartidas como solución habitacional al no poder hacer frente al precio de una vivienda completa.

La ley de vivienda no ha mejorado la accesibilidad

Seis meses después de la entrada en vigor de la ley por el derecho a la vivienda, el balance es desfavorable, ya que ha traído incertidumbre, descontento y la contraposición del sector inmobiliario. Casi la mitad de las comunidades autónomas han recurrido la norma ante el Tribunal Constitucional lo que genera un clima de inseguridad jurídica y de inestabilidad.

De hecho, medidas como la limitación de actualización anual del precio del contrato de arrendamiento está impulsando que un volumen importante de propietarios busque nuevas fórmulas de alquiler que no se rijan por la ley de vivienda como el alquiler turístico, habitacional o de temporada. Esta casuística está generando una gran contracción en el parque de alquiler residencial de larga duración al desincentivar la inversión del arrendamiento anual.

Ni en 2022 hubo burbuja, ni en 2023 cayeron los precios, ni en 2024 habrá crisis en el sector

El sector inmobiliario despide el año con la mirada puesta en las decisiones macroeconómicas del Banco Central Europeo. En el primer trimestre de 2024 el eurosistema pondrá a prueba la estructura financiera, hará balance y medirá el riesgo de inestabilidad de la zona euro, lo que podrá impulsar una desaceleración de la inflación y forzar un descenso en los tipos de interés a lo largo del 2024.

Mientras, la actividad en el mercado seguirá dinámica y activa gracias al incentivo de rebaja en los precios que se espera que llegue durante el próximo año. El sector continuará con resiliencia ajustándose a la nueva normalidad, mostrando una demanda fuerte y consistente por comprar vivienda, y siendo un gran valor refugio frente a la incertidumbre, por lo que las expectativas de recesión en el inmobiliario no se sostienen. Tal y como ya predijimos desde Fotocasa, ni en 2022 habría burbuja inmobiliaria, ni en 2023 caída de precios. Por lo que ahora pronosticamos que en 2024 no habrá crisis en el sector.

Lo que el mercado necesita es generar un clima de estabilidad y confianza entre todas las partes que lo conforman, mientras fomenta y amplía la oferta de vivienda disponible para equilibrar los precios de los mercados y mejorar la accesibilidad de los ciudadanos. El ladrillo tendrá en 2024 una gran oportunidad para demostrar que es uno de los materiales más resistentes que existen.

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Uno de cada cuatro compradores que busca obra nueva tarda más de un año en adquirir la vivienda

Las personas que han adquirido vivienda en el último año y han considerado la obra nueva buscan mayoritariamente en la misma localidad donde ya residían. Son, concretamente, el 66% de ellos, que se reparten entre los que también quieren permanecer en el mismo barrio (37%) y los que planean cambiar de vecindad (29%). Esta es una de las principales conclusiones del análisis “Situación del mercado de obra nueva en 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa. Entre los que sí se plantean mudarse de localidad, el 17% quiere irse a una que esté próxima a su lugar de residencia en el momento de iniciar el proceso de compra. Solamente hay un 7% que busca comprar en una localidad lejana a la suya, aunque en la misma provincia, y un 11% que quiere trasladarse de provincia.

Sin embargo, las preferencias no siempre coinciden con la materialización de la compra. De hecho, hay una diferencia de nueve puntos porcentuales entre los que inician el proceso en su misma localidad y barrio (37%) y los que lo logran (28%). Por el contrario, son menos los que inician el proceso en un barrio distinto (29%) que los que finalmente compran allí (35%).

La distancia entre el deseo inicial y la culminación del ciclo de compra se acorta, o directamente desaparece, a medida que aumenta la distancia con el lugar de residencia actual. Por ejemplo, los que se quieren trasladar a una localidad lejana de la misma provincia y los que lo consiguen coinciden en un porcentaje del 7%.

Lo mismo cabe decir en relación con los que quieren cambiar de provincia: es el plan de un 11% de los compradores y ese es exactamente el mismo porcentaje de los que terminan encontrando vivienda para comprar en esta ubicación.

Lugar de la compra de la vivienda de obra nueva

“La escasez de oferta de vivienda de obra nueva es la principal problemática de esta tipología que dificulta el acceso a ella, pero la solución no es fácil ya que la construcción de viviendas se envuelve en varios impedimentos. Con el alza de tipos, los promotores no solo tienen más obstáculos para obtener financiación, desarrollar la promoción, sino también para realizar la compra de suelo. La lentitud en la burocracia, el aumento de costes de construcción y falta de mano de obra son también inconvenientes que continúan mermando al sector. Por lo que esta situación hace que llevemos 15 años infraproduciendo vivienda, con ralentización y paralización de los desarrollos urbanísticos”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Crece el porcentaje de los que esperan más tiempo

Uno de los factores que en mayor medida marca el proceso de búsqueda es el tiempo que se tarda en su culminación. En este sentido, el 40% de los compradores que ha barajado la opción de obra nueva tarda menos de cuatro meses en comprar una vivienda. Se trata de un porcentaje ocho puntos inferior al de 2022, cuando alcanzaba el 48%. De manera desagregada, estos compradores se dividen entre los que tardan menos de dos meses, que son el 20% (23% doce meses antes), y los que tardan entre dos y cuatro meses, el otro 20% (25% en 2022). Más tienen que esperar el 18% que emplean entre cuatro y seis meses en encontrar una vivienda para comprar, y un 17% que tardan entre seis meses y un año.

Consecuentemente, al descenso de los compradores que consideran adquirir obra nueva y tardan menos tiempo en encontrar vivienda se corresponde un incremento de los que se enfrentan a un periodo más prolongado para lograrlo.

Así, en 2022 eran el 9% los que tardaban entre uno y dos años, mientras que doce meses después el porcentaje ha aumentado hasta el 14%. Por su parte, los que deben aguardar más de dos años pasan del 6% al 11%. Si agrupamos ambos segmentos vemos que los que han de esperar más de un año para ver materializada su compra constituyen casi una cuarta parte del total de propietarios.

Esta última circunstancia también incide en la percepción que el comprador tiene respecto al tiempo empleado, ya que los que expresan que éste fue mucho mayor al esperado pasan del 7% al 9%. Pese a esto, igual que en 2022, sigue habiendo un 32% que afirma que el tiempo fue algo o mucho menos de lo esperado.

Plazo invertido en la búsqueda de vivienda por parte de quienes consideran la opción de comprar obra nueva

El perfil del potencial comprador de obra nueva

Dentro de ese 64% de compradores que ha considerado la posibilidad de adquirir una vivienda de obra nueva, el 56% son mujeres y el 44% son hombres. Se trata de una distribución cuya distancia se ha ensanchado ligeramente respecto a la de 2022: entonces el 52% eran mujeres y el 48% eran hombres. En cuanto a la edad media, ésta sube un año respecto a 2022, pasando de 40 a 41 años.

Por lo que se refiere al nivel socioeconómico, se aprecia un aumento del peso de las clases altas en la consideración a comprar obra nueva, en detrimento de las clases medias. Si nos centramos en aquellos que consideran exclusivamente obra nueva, este incremento de las clases altas es todavía mayor. Asimismo, la pérdida de peso de las clases medias viene motivada por un descenso dentro de los que consideran tanto obra nueva como segunda mano.

Entre aquellos demandantes de vivienda de compra que consideraron y/o compraron finalmente un inmueble de nueva construcción, hay un 38 % que vive con su pareja e hijos. Seguidamente, un 34% convive exclusivamente con su pareja y un 12% solo.

En cuanto al lugar de residencia de este segmento de compradores de vivienda interesados en la obra nueva, el reparto sigue siendo similar al de años anteriores: Madrid (19%) y Andalucía (19%) son las comunidades autónomas con una mayor concentración de este perfil de demandantes.

Si hablamos de la vivienda en la que residían previamente a la compra, el 43% estaba en un inmueble de su propiedad, frente al 36% que estaba en régimen de alquiler. Y, por lo que se refiere a la vivienda que han comprado o están intentando comprar, la amplia mayoría (85%) pretende convertirla en su primera residencia.

Perfil sociodemográfico de quienes compran o consideran comprar obra nueva

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Análisis del mercado inmobiliario en 2023 y previsiones para 2024

El 2023 terminará con un balance aparentemente contradictorio en el mercado inmobiliario: las hipotecas caen y el volumen de operaciones se resiente tras un ejercicio relevante como fue 2022 pero los precios siguen al alza empujados por una demanda todavía superior a una oferta menguante.

La Ley de Vivienda no solo no ha cumplido los objetivos previstos por el gobierno, sino que ha tenido un devastador efecto contrario: pretendía solucionar el problema del alquiler y lo ha llevado a cotas desconocidas de sufrimiento para los inquilinos. La nueva regulación ha hundido la oferta y los precios han seguido subiendo con fuerza. Además, ha generado un transvase relevante de alquileres permanentes al alquiler de temporada y dificulta aún más el acceso de las familias a la vivienda, sobre todo en las que hay menores. Con un entorno político de perfil continuista, no es previsible que estas tendencias cambien en 2024.

Mercado de venta

Precios. Las caídas de precios que muchos anunciaron para este año no han llegado y el coste de comprar una vivienda en España se ha incrementado un 7% en el último año.

En algunos mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona los precios han alcanzado niveles muy elevados, lo que está provocando que los incrementos en los mismos sean más moderados y cercanos a la inflación.

La tendencia alcista ha sido mucho más marcada en el arco mediterráneo y Baleares, posiblemente empujados por una demanda internacional de alto poder adquisitivo.

En Alicante y Palma el precio creció un 15%, mientras que se quedó en un 14% en Valencia y un 13% en Málaga. Con una demanda activa, un creciente número de hogares y una oferta menguante, las tensiones sobre los precios seguirán aumentando en 2024 en los mercados más dinámicos, mientras que en el resto es posible que asistamos a una estabilización o a ligeras caídas.

Demanda de compra. Las grandes ciudades siguen siendo un foco importante de demanda, aunque esta se traslada con fuerza a los suburbios. El impacto de las subidas de tipos está siendo menor de lo esperado. La demanda previa era alta y aunque una parte se ha retirado, la que se ha quedado es aún elevada para sostener los precios al alza.

La mitad de las operaciones se cierra sin hipoteca. Según nuestros datos, más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación

Compraventas. 2023 se cerrará ligeramente por debajo de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso muy relevante de operaciones del entre el 8% y el 10%.

Aun así las cifras de compraventas durante los tres primeros trimestres fueron elevadas y estuvieron un 19% por encima de los primeros 9 meses de 2019 y las mismas que se vendieron en 2017. El efecto escalón, por la comparación con un año de tanta actividad como 2022, es el responsable de la aparente contradicción entre una caída muy abultada y el hecho de que 2023 sea, en cuanto al número de viviendas vendidas, uno de los mejores ejercicios de los últimos 15 años.

Para 2024 es probable que asistamos a un panorama continuista, dado que no hay previsión de una aparición repentina de grandes bolsas de viviendas en las zonas con más demanda. Aun así, es posible que durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía.

Hipotecas. El número de hipotecas firmadas ha sufrido un descenso significativo, y cerrará previsiblemente 2023 con una caída superior al 25% interanual, con precios que han seguido encareciéndose hasta llegar a niveles no vistos desde 2016.

Las hipotecas mixtas (con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años) han supuesto la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024. A pesar del encarecimiento de la financiación, los bancos no han cerrado el grifo y siguen compitiendo entre ellos para ofrecer las hipotecas más competitivas, para aquellos perfiles que cumplan los criterios de riesgo requeridos.

En 2024 esperamos que este apetito no disminuya y veremos si la tendencia de tipos permite incluso alguna alegría con disminuciones de precios o si, por el contrario, la situación económica obliga a los bancos a ser más restrictivos en su política de concesión de préstamos.

Evolución del Euribor. Las últimas decisiones del BCE en materia de tipos han provocado que sea muy difícil prever el comportamiento del Euribor a 12 meses. A pesar de que hay una corriente generalizada que ya apuesta por bajada de tipos, no prevemos que esto se produzca a corto y medio plazo y podríamos incluso ver alguna nueva subida en la primera parte del año.

En las últimas semanas el índice ha experimentado una pausa en sus subidas e incluso alguna ligera caída, pero ello no significa obligatoriamente que estemos ante un cambio de tendencia. El mercado tiene todavía demasiadas incertidumbres que no apoyarían un inminente descenso del índice, como la inflación todavía en niveles altos, la situación geopolítica, la llegada del invierno y su consiguiente aumento en la demanda de energía, las subidas salariales o las medidas de los diferentes gobiernos para contrarrestar el efecto de la inflación.

En el mejor de los escenarios, podríamos asistir a una relajación durante la segunda parte del año por lo que las familias con hipotecas variables deberían planificar sus economías pensando que no verán bajar sus cuotas hipotecarias hasta, como pronto, 2025. Si se produce una bajada, seguramente será mínima (sin bajar del 3%), a no ser que Europa entre en una recesión más fuerte, que afecte al empleo, y esto sí tenga un efecto más rápido en la inflación, lo cual obligaría al BCE a mover ficha rápidamente.

Mercado de alquiler

Precios. El alquiler sigue siendo el gran problema de las familias españolas. La ley de vivienda aprobada en mayo, lejos de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando desde hace cuatro o cinco años, tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto perverso: la abultada sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década.

Este año a los elevados precios se ha sumado la desaparición de gran parte de la oferta, lo que ha aumentado la ansiedad de quienes necesitan encontrar una vivienda. Alquilar una vivienda es, a cierre del mes de noviembre, un 9,2% más caro que hace un año, alcanzando los 11,9 euros/m2. En los grandes mercados, las subidas de precios son aún más relevantes, llegando al 21,6% en Valencia, el 19,3% en Palma; 15,2% en Málaga; 14,4% en Barcelona o el 12,4% en Madrid.

Oferta. En paralelo, la oferta de viviendas de alquiler permanente se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona.

Alquiler de temporada. Durante la segunda mitad del año, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda, ha aparecido con mucha fuerza el alquiler de temporada, que se está convirtiendo en la opción favorita de muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda. A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían ya el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Este tipo de alquileres suponen ya el 32% del total en San Sebastián y el 28% en Barcelona, mientras que Madrid están todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.

Todo indica que estos porcentajes crecerán en el último trimestre del año y que el peso de los alquileres de temporada seguirá aumentando en los grandes mercados, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos.

Rentabilidad. Entre las capitales españolas, Murcia y Lleida son las que ofrecen una mayor rentabilidad para los inversores que compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, ya que alcanzan el 8,3% y el 8% respectivamente, seguidas por Huelva, que alcanza el 7,6%. Con rentabilidades superiores al 7% se sitúan Jaén (7,3%) y Castellón (7%). Por el contrario, San Sebastián es la ciudad donde la rentabilidad es más reducida (3,8%), seguida por Palma (4,5%), Pamplona y A Coruña (4,7% en las dos ciudades), Cádiz y Pontevedra también comparten porcentaje (4,8%). En Madrid la rentabilidad alcanza el 5,2% y en Barcelona llega hasta el 5,8%.

Para 2024 es posible que la rentabilidad aumente en mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona por las mayores tasas de crecimiento que se esperan en el mercado del alquiler en comparación con el de compra. Por el contrario, es posible que en otras zonas con menos demanda la rentabilidad se mantenga estable o incluso disminuya ligeramente.

Círculo vicioso para los inquilinos. En España el esfuerzo para alquilar es superior al de compra. Para no destinar más del 30% de los ingresos al pago de la renta (cantidad máxima recomendada), es necesario ingresar 31.550 euros netos al año por familia mientras que, en el caso de la compra, el pago de la hipoteca exige ganar 21.561 euros netos, aunque cuenta con la barrera de tener que aportar por adelantado el 30% del valor de la vivienda. Es decir, alquilar exige un 46% más ingresos pero evita tener que aportar ahorros previos.

Las personas que viven de alquiler pagan más que quienes pagan hipoteca, por lo que para ellos es más difícil ahorrar para conseguir los ahorros necesarios y les imposibilita dar el salto a la vivienda en propiedad. La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro.

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La participación de los jóvenes en el mercado inmobiliario se desploma hasta el 41%

La participación de los jóvenes entre los 18 y los 34 años en el mercado de la vivienda en España ha caído drásticamente en el último año, pasando del 48% que interactuó de algún modo en este ámbito al 41% de 2023. La reducción es aún mayor respecto a agosto de 2022, cuando, impulsada por el inminente arranque del nuevo curso académico y laboral, con la consiguiente búsqueda de alojamiento, alcanzó el 50%. Así lo muestra el informe “Los jóvenes y el mercado de la vivienda en 2023”, realizado por el portal inmobiliario Fotocasa.

El descenso es especialmente notorio dentro del colectivo más joven (18-24 años), cuya actividad se reduce diez puntos porcentuales (del 42% al 32%), mientras que los que tienen entre 25 y 34 años ‘limitan’ la caída a cinco puntos (del 51% al 46%). Entre este colectivo hay que destacar, además, que se reducen los compradores no efectivos (los que han intentado adquirir una vivienda, pero no lo han logrado), pasando del 22% al 16%, mientras que entre los más jóvenes descienden los inquilinos no efectivos del 13% al 8%.

“Pese a que los menores de 35 años siguen siendo los más activos en el mercado, se enfrentan a las mayores dificultades para acceder a una vivienda. Es aquí donde se observa una mayor frustración, dado que la mayoría de estos jóvenes se ven obligados a vivir de alquiler debido a la imposibilidad de comprar. El alto coste de la vivienda, la precaria e inestable situación laboral son los principales que se encuentran al intentar comprar y ahorrar para solicitar una hipoteca se hace también cada vez más difícil con los nuevos tipos de interés. En el lado del arrendamiento, los actuales precios del alquiler, junto con las presiones inflacionarias, limitan su capacidad de acceder. Por tanto, los jóvenes son quienes más sufren los cambios del mercado”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

No obstante, si situamos estos datos en comparación con la media de actividad general vemos que la de los jóvenes sigue siendo muy superior, dado que la participación del conjunto de la población española de cualquier edad por encima de 18 años ha sido, en los últimos 12 meses, del 28%. Unos datos que muestran una fuerte contracción del mercado inmobiliario con una bajada de más de cuatro puntos porcentuales respecto a agosto de 2022, cuando el porcentaje era del 32%, y de tres sobre febrero de 2022 (31%).

Pese a que este desplome se reproduce en general, abarcando las distintas acciones llevadas a cabo en el mercado de la vivienda en los últimos doce meses, se presenta de forma más acentuada en el mercado de compraventa entre las personas entre 25 y 34 años, que cae del 30% al 25%, mientras que, por su parte, los jóvenes de 18-24 experimentan una bajada pronunciada en el mercado del alquiler (del 34% al 27%). Por otra parte, se aprecia que el descenso es mucho más acentuado en la demanda no efectiva de vivienda, que baja del 28% de febrero de 2022 al 21% de un año más tarde.  Por el contrario, la demanda efectiva se mantiene en el mismo porcentaje (22%) registrado doce meses atrás.

Si distinguimos entre compraventa y alquiler, se comprueba que ambos mercados descienden, pero en mayor medida el primero, ya que su actividad entre los jóvenes se rebaja del 25% de febrero de 2022 al 20% del mismo mes de 2023. Es decir, una pérdida de cinco puntos porcentuales, lo que lo sitúa cerca del 18% de 2021. Este retroceso refleja que, tras un periodo en el que la adquisición de vivienda en propiedad, o su intención de hacerlo, ganó terreno entre los jóvenes, se ha replegado hacia los valores anteriores.

En cuanto al alquiler, también pierde terreno, pero de manera menos abrupta, ya que pasa del 31% de febrero de 2022 (con un pico del 34% en agosto también del 2022), al 28% de febrero de 2023.

Entre los dos grupos de edad de jóvenes analizados, el más activo es el integrado por los que tienen entre 25 y 34 años, con un 46% de los particulares participando en el mercado de la vivienda. La cifra, sin embargo, baja notablemente respecto a la de hace un año, cuando alcanzó el 51%.

Consecuentemente, esta reducción se refleja de manera proporcional en sus acciones. Así, en el mercado de la compraventa el porcentaje de los particulares de entre 25 y 34 años que en febrero de 2023 habían llevado a cabo algún movimiento era del 25%, cinco puntos porcentuales menos que un año antes, y más cerca del 21% registrado en febrero de 2021.

La situación de la compraventa ha evolucionado en el último año de manera que, en las personas entre los 25 y los 34 años, se han invertido las tendencias entre la compra efectiva y la no efectiva.

Así, en la primera se advierte un aumento de un punto porcentual, pasando del 7% al 8%. Sin embargo, en la compra no efectiva (donde en febrero de 2022 había un 22% de jóvenes entre los 25 y los 34 años) correspondiente a los doce meses anteriores y no lo había conseguido, un año después esta situación se ha replegado, bajando al 16%, solo un punto porcentual más que en 2021. Por su parte, el grupo de los más jóvenes (18-24 años) mantiene los porcentajes en el alquiler de habitaciones en pisos compartidos en el 6%, con una leve tendencia al alza, después de que hubiera descendido de manera sensible entre 2021 y 2022. Así, en febrero de 2021 eran un 10% los que habían llevado esta acción en el año anterior.

Descienden los que buscan al mismo tiempo comprar o alquilar

Es importante recordar que las acciones en el mercado de la vivienda no resultan excluyentes, de manera que la misma persona puede actuar en el ámbito del alquiler, en el de la compra de un inmueble o en los dos casos simultáneamente. Este último caso es el que comprende al 13% de los jóvenes demandantes menores de 35 años, una cifra tres puntos porcentuales menor que un año atrás.

Otro dato que se desprende de este análisis es que los jóvenes recuperan su relación con la demanda de alquiler, regresando así a la tendencia anterior a 2022. De esta manera, el 53% de febrero de 2023 (frente al 49% de un año antes) refleja la consolidación de la demanda de alquiler, probablemente, como consecuencia del contexto económico actual.

Por el contrario, bajan ligeramente los jóvenes que únicamente han demandado vivienda en el mercado de la propiedad, bajando del 35% de febrero de 2022 al 34% de justo un año después. La conclusión de estos datos es que, tras un 2022 donde las tendencias parecieron darse la vuelta beneficiando a la demanda de compra, en febrero de 2023 se ha regresado al mercado anterior, con predominancia del alquiler.

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La compraventa de vivienda en 2023 supera en un 18% las cifras prepandemia del 2019

Los datos de transacciones inmobiliarias correspondientes al pasado mes de agosto de 2023 dados a conocer hoy por el INE reflejan un aumento mensual del 2% y un descenso interanual del -14,4%. “La tendencia de ralentización en las compraventas se consolida paulatinamente. Aunque hay que poner en contexto que esta bajada de dos dígitos se produce debido a la comparativa interanual, con un ejercicio de auténtico boom -2022-, y la realidad muestra que, de los siete primeros meses, en cinco de ellos, las compraventas sobrepasan las 50.000 operaciones. Una cifra que sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual que tan solo se ha producido en 2008 y tras la pandemia”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

También hay que destacar la gran capacidad de resiliencia que muestra el sector. La transformación está siendo suave, ya que las mayores variaciones comienzan a verse un año después del cambio de política monetaria. Lo que está sucediendo no es un parón en el mercado sino una tendencia de acomodación a la nueva situación económica de escalada de tipos. Desde Fotocasa Research, detectamos que la demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que sólo están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida”, explica María Matos, portavoz de Fotocasa.

Después de dos años muy intensos y con cifras muy positivas para el sector empieza una época de normalidad y estabilización. La cifra del mes de agosto representa el octavo descenso tras 21 meses consecutivos de aumentos muy abultados. Aunque hay que destacar que agosto ha concluido con más de 49.000 operaciones cerradas, quedándose a las puertas de la barrera de las 50.000. Concretamente se firmaron 49.252 compraventas, una cifra que muestra todavía el gran flujo que está mostrando el sector.

“Tras dos años de gran actividad de compraventas, impulsados por la pandemia, el inmobiliario comienza a estabilizarse. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. De ser así, las compraventas muestran una subida del 9,8% con respecto al mismo mes de 2019, y en el cómputo anual, las operaciones del 2023 (413.338) serían un 18% superiores a la suma de los ocho primeros meses de 2019, con 350.078 compraventas de viviendas realizadas”, explica María Matos.

La vivienda de obra nueva también permanece resiliente

Uno de los datos más relevantes es el de las operaciones sobre viviendas nuevas que reflejan por segunda vez un descenso interanual del 7,3% y cierran el mes con 9.425 compraventas, lo que representa un 14% más que en el mes de julio. “Sin embargo, a pesar de la pronunciada caída, podemos decir que la tipología de vivienda de obra nueva sigue viviendo un auge sin precedentes desde el estallido de la pandemia, y por eso una gran mayoría de ellas se compran sobre plano. La vivienda a estrenar tiene muy fácil salida, porque cuenta con características que cumplen con los nuevos requisitos de búsqueda de los compradores. Sin embargo, podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios, si la demanda continúa tan latente. No solo por la inflación, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino a la demanda de compra tan fuerte y solvente frente a los niveles productivos tan escasos de la vivienda a estrenar”, explica María Matos.

Impacto en las previsiones de cierre de año

“Entramos en una etapa de moderación de compraventas con respecto a los dos años precedentes. Hay que tener en cuenta que el incremento del precio de la vivienda y el encarecimiento hipotecario merman la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. Desde Fotocasa estimamos que el 60% de compradores ya se han visto afectados por la nueva política del BCE y que el 28% de ellos se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición.

Esta situación está provocando un cambio en el perfil del comprador hacia uno más específico conformado por ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente tengan expertise en el mercado inmobiliario. Como es propio del momento de incertidumbre económica, también surgen nuevas figuras como pequeños ahorradores y grandes inversores, además de compradores extranjeros, que no son tan vulnerables al cambio de política monetaria al precisar menos financiación bancaria. Es un cambio habitual en un contexto de adaptación a la nueva política monetaria. Sin embargo, en los próximos meses vamos a ver todavía un sector dinámico, aunque con cifras menos abultadas. Eso sí, se espera que el año pueda cerrar alrededor de las 530.000 compraventas, lo que significaría todo un hito, con el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

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El 20% de los compradores de vivienda busca exclusivamente obra nueva

El 64% de los españoles que han comprado una vivienda en los últimos doce meses ha considerado la opción de adquirir una vivienda de obra nueva. Este porcentaje es algo inferior al registrado en 2022, cuando alcanzó el 66%, pero todavía se encuentra por encima con respecto a 2021, cuando eran un 61%. Y es que la obra nueva sigue despertando mucho interés entre los compradores de vivienda en nuestro país. Esta es una de las principales conclusiones del análisis “Situación del mercado de obra nueva en 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa.

La fluctuación de este valor es similar al de la demanda que busca vivienda indistintamente en obra nueva o en inmuebles de segunda mano, ya que del 49% de 2022 ha descendido doce meses después al 44%, una cifra también superior aún a la de 2021, cuando era el 40%.

“La demanda de obra nueva se recupera y vuelve a alcanzar una de sus cotas más altas, por lo tanto, los niveles de adquisición de la vivienda a estrenar también aumentan. Se detecta cómo el interés por la vivienda de nueva construcción se refuerza en plena situación de moderación de compra de vivienda debido a las particularidades que ofrece. Las características de sostenibilidad y de eficiencia energética con las que cuenta esta tipología están siendo foco de los compradores, que buscan el ahorro en el largo plazo y evitar reformas. Esta nueva subida podría deberse al cambio en el perfil del comprador que sigue manteniéndose en el mercado a pesar de las alteraciones monetarias, y al ser más solvente opta por esta tipología que muestra un mayor precio con respecto a la vivienda de segunda mano”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Frente a estos descensos destaca el incremento de los compradores que contemplan adquirir exclusivamente obra nueva, ya que desde el 16% del pasado año suben en 2023 hasta el 20%. Esto se traduce, a la hora de plasmar de manera efectiva la adquisición, en una subida desde el 40% al 46% de los que, dentro de ese 64% que consideraron comprar obra nueva, cerraron una operación de este tipo.

Consecuentemente, los que dentro del grupo que se planteó comprar obra nueva, pero en último término se decidieron por la segunda mano descendieron del 60 % de 2022 al 54 % doce meses después. Por su parte, los compradores que no consideraron en ningún momento el mercado de obra nueva fueron el 36 %, un punto porcentual más que el año anterior.

A pesar de que el interés por adquirir obra nueva parece haberse estancado, e incluso retrocedido levemente, la adquisición efectiva de este tipo de inmuebles ha experimentado un significativo avance.

Así, en 2023 han sido el 31% los compradores los que han adquirido una vivienda de nueva construcción, mientras que doce meses antes este porcentaje se quedó en el 27%. Y, si retrocedemos hasta el 2021 y el 2020 fueron el 30% y el 32% respectivamente. Puede afirmarse, por tanto, que en 2023 se ha alcanzado prácticamente el mismo porcentaje en que se encontraba el mercado al inicio de la crisis sanitaria derivada de la covid-19. Sin embargo, queda todavía muy lejos del 37% recogido en 2019.

Como conclusión, cabe decir que la participación de particulares en el segmento de obra nueva permanece este año estable desde 2022 debido a un doble motivo: Por un lado, como se ha dicho, aumenta la consideración de los que solo se plantean obra nueva (20%). Y, por otro lado, disminuye la predisposición de aquellos que compran tanto obra nueva como segunda mano.

Andalucía lidera la demanda de obra nueva

Por el contrario, la Comunidad Valenciana, que en 2022 encabezaba esta clasificación con otro 72%, cae en esta ocasión de manera drástica, quedándose en el 62%. Por su parte, Madrid se mantiene casi en los mismos valores, pasando del 61% al 62%. Sí experimenta un cambio significativo Cataluña, que pierde cinco puntos en doce meses, al pasar del 59% al 54%. En el resto de España el porcentaje es del 66%, el mismo porcentaje que en 2022 y dos puntos por encima de la media nacional.

Sin embargo, la pujanza en el atractivo de obra nueva en Andalucía no se corresponde con las cifras que arroja la compra efectiva de este tipo de viviendas, ya que en un año descienden del 33% al 29% los compradores andaluces adquirieron finalmente un inmueble de nueva construcción.

En Madrid, por el contrario, y tras un 2022 en el que la compra de nueva construcción bajó significativamente en comparación con el año anterior —cayendo al 27%—, se experimenta doce meses después un gran repunte. De esta manera, en el último año, el 37% de los compradores madrileños ha adquirido obra nueva, casi el mismo porcentaje (38%) que en 2021.

El mayor interés por la obra nueva está entre los 35 y los 44 años

Si nos atenemos a los segmentos de edad a la hora de considerar el interés por la vivienda de obra nueva, comprobamos que son las personas entre los 35 y los 44 años los que más predisposición muestran, en un 68% de los casos, dos puntos porcentuales más que el año anterior. Les siguen los del grupo inmediatamente más joven, entre los 25 y los 34 años, con un 66% de valoración, en este caso dos puntos por debajo que en 2022.

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Crece el interés por comprar obra nueva

El 66% de los compradores ha considerado vivienda de nueva construcción en el último año

El 66% de los particulares que han comprado una vivienda en los últimos doce meses ha considerado la opción de adquirir una vivienda de obra nueva. Una cifra que crece de manera significativa con respecto a 2021: entonces eran un 61% los que habían valorado la nueva construcción como una posibilidad de compra. Asimismo, este porcentaje permite aproximarse a los datos que se registraban en febrero de 2020, justo antes de la irrupción de la covid-19. En ese momento, un 68% de los compradores contemplaba, entre sus opciones, la obra nueva. Esta es una de las principales conclusiones del informe “Perfil del comprador de obra nueva en 2022”, elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa.

Este mayor protagonismo de la opción de nueva construcción viene provocado por una creciente demanda que busca en ambas opciones residenciales: los que consideran tanto obra nueva como segunda mano son el 49% frente al 40% de 2021. Por el contrario, en este conjunto de personas que han adquirido un inmueble en los últimos doce meses hay menos buscadores de un solo mercado: el 35% (frente al 39% de 2021) solo se plantearon la segunda mano y el 16% (eran el 21% hace un año) solo tuvo en consideración la obra nueva.

Pero si el interés por la compra de obra nueva está ya en niveles previos a la pandemia, la adquisición efectiva de este tipo de inmuebles todavía está muy lejos de la recuperación. De hecho, no solo no crece con respecto a 2021, sino que sigue decreciendo: en los últimos doce meses un 27% de los compradores ha adquirido una vivienda de nueva construcción mientras que en 2021 fueron el 30% y en 2020 el 32%. Es decir: dos años después de la covid-19 hay cinco puntos porcentuales menos de compradores de obra nueva.

La compra de obra nueva está, concretamente, en su punto más bajo de los últimos años: en 2018, un 29% de los compradores optó por una vivienda de este tipo, una cifra dos puntos porcentuales mayor que la actual. Y aún más notable es la diferencia en comparación con el año 2019, en el que el 37% de compradores eligió un inmueble de nueva construcción.

¿Por qué elegir obra nueva?

Una cuestión clave para entender el mercado de la vivienda de nueva construcción es el de las razones que llevan a los compradores a adquirir o, al menos, a planteárselo, una vivienda de estas características. 

Y, en relación con esto, hay un motivo que manda por encima de cualquier otro: evitar hacer reformas. Para uno de cada dos compradores que ha considerado la obra nueva en el último año esta ha sido una de las razones que le ha llevado a plantearse esta opción.

Un motivo con el que, además, cada vez concuerdan más compradores. Frente al 49% actual, hace dos años, en 2020, el 42% lo señalaba como una razón para elegir la obra nueva y en 2021 lo mencionaban el 45%. El segundo motivo más repetido por los compradores que consideran la obra nueva es que este tipo de inmuebles son más eficientes a nivel energético (31%). Tras este, las mejores calidades (30%), los servicios adicionales que incluye (27%) y la posibilidad de adaptarlo mejor a las necesidades de cada uno (25%) son las razones más mencionadas.

¿Qué se mira cuando se compra obra nueva?

A la hora de elegir una vivienda para comprar, independientemente de si es nueva construcción o segunda mano, hay una serie de características que se valoran para decidir si se ajusta con lo que se está buscando. En este sentido, hay un requisito fundamental: el precio. Un 88% de los compradores de que se plantearon la opción de adquirir obra nueva tiene en cuenta que el coste del inmueble se ajuste a su presupuesto. Esto supone que a este asunto se le otorgue, de media, una importancia de 8,5 puntos sobre diez. 

Dejando a un lado el precio, las características más consideradas de la vivienda son: el número de habitaciones, la distribución y el barrio o vecindario. Estas tres cuestiones reciben una valoración media de 8,1, 7,9 y 7,6 puntos sobre diez. Estas características, y con puntuaciones prácticamente idénticas, son las que ocupan tradicionalmente las primeras posiciones. Pero eso no significa que no haya cambios, algunos fácilmente atribuibles a los cambios sociales en relación con la vivienda a raíz de la pandemia. Por ejemplo, la importancia que se le da al barrio o vecinos ha crecido de manera significativa: en febrero de 2020 un 69% de compradores se posicionaban a favor de este punto y ahora son el 75%. Algo similar ocurre con la posibilidad de disponer de terraza: antes del comienzo de la pandemia, un 60% consideraba importante este punto mientras que dos años después son el 71%. También ha incrementado la búsqueda de la eficiencia energética en los últimos años: en 2020 había un 39% que se ubicaba en una posición neutral con respecto a la influencia de esta característica a la hora de elegir vivienda. Sin embargo, ahora son un 31%. Por el contrario, han crecido los que valoran positivamente esta cuestión: han pasado de ser el 49% (2020) al 56% (2021).

¿Cuál es la visión del mercado del comprador de obra nueva?

Dejando a un lado sus interacciones con el mercado de la vivienda, otra cuestión interesante es la opinión que tienen sobre él los particulares mayores de 18 años que han comprado una vivienda y que consideraron la adquisición de un inmueble de obra nueva, independientemente de que al final se decantaran o no por esta opción.

Así, la opinión de este segmento pasa, en primer lugar, por el coste del alquiler ya que un 80% considera que es tan caro que esto hace que compense más pagar una hipoteca. Se trata de un tema al que dan una importancia media de 7,9 puntos sobre diez, igual que en 2021. Y, siguiendo la tónica de años anteriores, hay dos afirmaciones que persisten con fuerza en la mente de los compradores. Por un lado, que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado en la mentalidad de los españoles y, por otro, que comprar una vivienda es una buena inversión. Ambas cuestiones reciben el respaldo del 79% y del 77% de los particulares respectivamente.

Con respecto a años anteriores, quienes han comprado vivienda y consideraron la opción de que fuese de obra nueva han variado sensiblemente su opinión respecto a dos cuestiones relevantes. Por un lado, la percepción de que los bancos vuelven a conceder créditos hipotecarios y que, en consecuencia, está habiendo un repunte para la compra de vivienda. En 2021 se valoraba con 5,8 puntos y ahora con 6,4.

Por otro, también crece la sensación de proximidad a una burbuja inmobiliaria: uno de cada dos se posiciona a favor de esta idea, otorgándole una importancia media de 6,2 puntos (5,5 en 2021). Y, finalmente, cada vez son menos los que consideran que la tendencia del mercado es a alquilar más y comprar menos. En 2020 solo un 16% se mostraba en contra de esta afirmación, un porcentaje que en 202 ha subido hasta el 26%.

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La inversión residencial marca un nuevo récord histórico

Los datos sobre la inversión del primer trimestre des este año sitúan el sector residencial como uno de los activos más atractivos para los inversores.

En este sentido, JLL destaca que entre enero y marzo se invirtieron 592 millones más que en el mismo periodo del año pasado al contabilizarse transacciones por un valor de 997 millones tanto en build to rent (proyectos de desarrollo de viviendas para el alquiler) como en PRS (producto terminado en alquiler), una cifra un 146% superior a la registrada en el primer trimestre de 2020, lo que “marca el trimestre con mayor inversión en el sector residencial desde que se tienen datos”, según esta consultora. Mientras que CBRE destaca que las operaciones BTR y PRS han representado más del 86% del total de la inversión.

Del mismo modo, el fuerte apetito inversor continuó comprimiendo las rentabilidades prime a comienzos de 2022, hasta el 2,90% en Madrid y el 3,10% en Barcelona. Además, las previsiones para lo que resta de año son muy positivas. “De cara a los próximos meses, prevemos cerrar más operaciones a gran escala con las que esperamos generar un efecto llamada para los inversores y reconocimiento sectorial, además de poder así confirmar esta tendencia positiva”, asegura Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo en CBRE, quien subraya que especialmente el build to rent “es un segmento en alza con mucho apetito inversor y va a continuar esa tendencia de crecimiento. Previsiblemente este año superaremos los datos de volúmenes de inversión del año pasado, sobrepasando los 3.000 millones de euros”.

Según recordó Población durante el evento ‘Tendencias 2022’ celebrado por CBRE en Valencia, “en torno al 25% de los hogares en España viven en régimen de alquiler y se espera que esta demanda se incremente al 27% hasta el año 2025, lo que se traduce en una demanda de 500.000 hogares más que estarían interesados en vivir bajo dicha formula de residencia”.

Igualmente en este comienzo de año el área metropolitana de Barcelona ha protagonizado la mayor operación de BTR a nivel nacional conocida hasta la fecha: la compra por parte de Patrizia de la promotora BeCorp de una cartera de 1.500 viviendas por 600 millones de euros, una transacción asesorada por CBRE.

Además, durante estos tres meses se han registrado otras importantes transacciones como la adquisición por parte de Lazora a Emerige de un proyecto llave en mano de 250 viviendas build en alquiler en la madrileña localidad de Valdemoro.

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La compraventa de viviendas aumentó un 34,6% durante 2021

La compraventa de viviendas aumentó un 34,6% durante 2021

Durante 2021 la compraventa de viviendas aumentó un 34,6%, según los datos de transacciones inmobiliarias recién publicados por el INE. En total, en diciembre de 2021 se cerraron 48.119 operaciones, lo que efectúa una suma total de 565.523 durante 2021. De estos datos se concluye que durante el pasado mes de diciembre las compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad aumentó un 32,9% en tasa anual y aunque el último mes de 2021 representó una tasa mensual del -3,6%, esta cifra supuso un crecimiento de 6,1 puntos más que en el año anterior. Estas cifras representan los mejores datos de compraventas inmobiliarias en 14 años.

Además, el 19,8% de las viviendas transmitidas por compraventa en diciembre de 2021 fueron nuevas (9.524 operaciones de compraventas) y el 80,2% usadas. Así, el número de operaciones sobre viviendas nuevas subió un 30,3% respecto a diciembre de 2020 y el de usadas un 33,5%. Estos datos ponen de manifiesto el interés que despierta la obra nueva entre los compradores de vivienda, dados los servicios y las calidades que ofrecen tales como los espacios comunes, piscinas, terrazas o jardines; unas preferencias en auge tras la pandemia.

Por otro lado y analizando los datos del mes de diciembre con respecto al tipo de protección de las viviendas en compraventa, el 91,9% de ellas fueron libres mientras que el 8,1% contaban con algún tipo de protección. En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumentó un 33,4% y el de protegidas un 26,7%.

Con los resultados de diciembre que completan el ejercicio de 2021 al completo, se demuestra la rápida recuperación del sector inmobiliario tras la pandemia. Entre los retos que se plantean a corto plazo, está la capacidad de absorción de la demanda gracias a una oferta que atienda las nuevas necesidades de los compradores. Respecto a las previsiones futuras, se intuye una estabilización en las curvas tras el rápido crecimiento y recuperación del sector.

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