El 2023 que acaba de cerrar será recordado como el año de la gran transformación del mercado inmobiliario, en el que han confluido infinitos cambios sociales, económicos y legislativos que suponen la mayor alteración del sector en la última década. La recuperación del mercado tras el parón de la pandemia, la nueva política monetaria restrictiva de la eurozona y la entrada en vigor de la primera ley de vivienda hacen de 2023 un año inquietante pero resiliente frente a las adversidades.

El impacto en el sector inmobiliario y en el mercado de la vivienda ya es sólido. El factor más considerable son las diez subidas de tipos de interés, que conforman el ciclo más agresivo de la historia del Banco Central Europeo. Por ahora, el temor a la recesión ha paralizado la escalada y el tono del discurso de la institución monetaria indica que, al menos hasta el segundo semestre de 2024, no se iniciará un periodo de estabilización que conlleve una relajación de los intereses.

La compraventa cerrará por encima de las 550.000 operaciones y volverá a la normalidad

La ralentización en las compraventas ha definido este 2023, pero hay que poner en contexto que la reducción se produce debido a la comparativa interanual, con un ejercicio de auténtico boom -2022-. Los datos apuntan a que este año se firmarán presumiblemente más de 550.000 operaciones, y volverá a ser uno de los mejores desde 2008, lo que significará todo un hito, con el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés. Para 2024 se recalcará la resistencia al encarecimiento hipotecario por la intensidad de la demanda latente y se podrán llegar a registrar más de 450.000 compraventas, lo que supondría una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado. Probablemente un gran volumen de demanda se dirigirá a la compra por reposición, una predisposición por la que se caracterizará el nuevo año.

Nuevo perfil de comprador de vivienda más solvente

La sobredemanda de compra generada tras la pandemia se ha ido moderando, dejando paso a un nuevo comprador. Se trata de una figura con alta solvencia económica, con conocimiento y experiencia en el sector inmobiliario y en muchos casos es un comprador extranjero. Este perfil es menos vulnerable al cambio monetario europeo por necesitar menos financiación bancaria y contar con un poder adquisitivo mayor. De hecho, desde Fotocasa Research ya se ha detectado un incremento de cinco puntos porcentuales del comprador que no solicita hipoteca y que se sirve de ayuda familiar y/o ahorros.

Cambio de ciclo: las hipotecas se resienten por la subida de tipos

A su vez, la concesión de hipotecas sobre viviendas se resiente y se transforma. Las firmas hipotecarias se moderarán a un ritmo más significativo que las compraventas, debido a que cerca del 40% de compradores ya buscan nuevas fórmulas de adquisición de vivienda, sin requerir créditos hipotecarios. Es la cifra más alta desde 2017. Por lo tanto, entramos en un cambio de ciclo hipotecario que se adapta al nuevo contexto, en el que la banca fomenta los créditos de tipo variable y afloran variedades como las hipotecas mixtas en detrimento de los tipos fijos.

Por su lado, el Euríbor, tras haber presentado el mayor ascenso de los últimos 15 años al superar el 4%, parece que oscilará por debajo del 4,5% en los próximos meses en una tendencia hacia la estabilización. Precisamente el nuevo escenario del índice de referencia, el encarecimiento de las condiciones de préstamo y la ralentización económica desincentivarán la demanda de crédito hipotecario. Sin embargo, las previsiones para el cierre de 2023 son muy favorables, ya que rondarán las 380.000 concesiones hipotecarias y convertirá el año en uno de los mejores desde 2010.

Moderación en el precio de la vivienda y caídas contextualizadas

El endurecimiento de los préstamos financieros también es responsable de acelerar el coste de la vivienda de obra nueva, al aumentar el riesgo de la parte promotora y ralentizar su producción. Estas dificultades se suman a la falta de suelo, la lentitud en la burocracia, la subida de alrededor del 25% en los costes de construcción, y la falta de mano de obra, que hacen muy difícil la ampliación del parque de vivienda. Por ello, la continuación de la subida del precio de la vivienda de obra nueva no será una sorpresa en 2024 teniendo en cuenta que el stock está bajo mínimos.

Sin embargo, en la vivienda de segunda mano el precio ya presenta indicios de templanza al registrar un aumento interanual del 6,2% en noviembre, lo que significa el incremento más moderado del año. Los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa muestran con gran exactitud que, en el inicio del ciclo de aumento de los tipos de interés, el precio de la vivienda se encareció de forma abultada hasta marcar las mayores variaciones del precio -con crecimientos del 10,8% interanual en junio de 2023- desde el 2006, similares a cuando el mercado comenzó a calentarse previo a la burbuja de 2007. Lo que sucederá a partir de ahora es que el precio irá perdiendo poco a poco la sobre variación que adquirió durante este ejercicio. Sin embargo, la moderación del precio continuará a un ritmo paulatino y cerraremos 2023 con incrementos cercanos al 5%.

Durante el primer trimestre de 2024 también continuarán las subidas del precio, aunque de forma más comedida. Debido a que las tensiones inflacionistas continuarán acechando, el bolsillo de las familias se verá mermado, reduciendo su poder adquisitivo y frenando el consumo. Lo que relajará la demanda de compra en nuestro país. Hay que tener en cuenta que el mercado es muy heterogéneo, pero a partir de ese momento podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023. Eso sí, habrá que poner en contexto que no serán bajadas de precio como tal, ya que, tras las subidas anómalas, el precio simplemente estará retornando al lugar de partida.

Drama habitacional en el alquiler por la escasa oferta

El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados. Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%. Esta situación se traduce en un considerable desequilibrio entre demanda y oferta. Nunca el alquiler había tenido una oferta disponible tan reducida como ahora. El stock disponible en alquiler se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 40% de inquilinos. Esta casuística tiene como resultado un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder.

La principal consecuencia de la falta de oferta disponible es el sobreprecio de la vivienda en renta. Esta inestabilidad del arrendamiento provoca un fuerte tensionamiento en los precios que se reflejó en una intensa escalada durante el primer semestre del año 2023, donde alcanza el precio máximo histórico a nivel nacional con 11,69€/m², superando incluso la marca registrada durante la burbuja de 2007.

El precio del alquiler se mantiene con perspectiva de riesgo

El arrendamiento será a partir de ahora, en 2024 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, por lo que el pronóstico del precio del alquiler es con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.

El alto precio del alquiler está causando dos tendencias: la primera es la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos desechan la idea de emanciparse; la segunda es el aumento de 14 puntos porcentuales en la demanda de habitaciones en viviendas compartidas como solución habitacional al no poder hacer frente al precio de una vivienda completa.

La ley de vivienda no ha mejorado la accesibilidad

Seis meses después de la entrada en vigor de la ley por el derecho a la vivienda, el balance es desfavorable, ya que ha traído incertidumbre, descontento y la contraposición del sector inmobiliario. Casi la mitad de las comunidades autónomas han recurrido la norma ante el Tribunal Constitucional lo que genera un clima de inseguridad jurídica y de inestabilidad.

De hecho, medidas como la limitación de actualización anual del precio del contrato de arrendamiento está impulsando que un volumen importante de propietarios busque nuevas fórmulas de alquiler que no se rijan por la ley de vivienda como el alquiler turístico, habitacional o de temporada. Esta casuística está generando una gran contracción en el parque de alquiler residencial de larga duración al desincentivar la inversión del arrendamiento anual.

Ni en 2022 hubo burbuja, ni en 2023 cayeron los precios, ni en 2024 habrá crisis en el sector

El sector inmobiliario despide el año con la mirada puesta en las decisiones macroeconómicas del Banco Central Europeo. En el primer trimestre de 2024 el eurosistema pondrá a prueba la estructura financiera, hará balance y medirá el riesgo de inestabilidad de la zona euro, lo que podrá impulsar una desaceleración de la inflación y forzar un descenso en los tipos de interés a lo largo del 2024.

Mientras, la actividad en el mercado seguirá dinámica y activa gracias al incentivo de rebaja en los precios que se espera que llegue durante el próximo año. El sector continuará con resiliencia ajustándose a la nueva normalidad, mostrando una demanda fuerte y consistente por comprar vivienda, y siendo un gran valor refugio frente a la incertidumbre, por lo que las expectativas de recesión en el inmobiliario no se sostienen. Tal y como ya predijimos desde Fotocasa, ni en 2022 habría burbuja inmobiliaria, ni en 2023 caída de precios. Por lo que ahora pronosticamos que en 2024 no habrá crisis en el sector.

Lo que el mercado necesita es generar un clima de estabilidad y confianza entre todas las partes que lo conforman, mientras fomenta y amplía la oferta de vivienda disponible para equilibrar los precios de los mercados y mejorar la accesibilidad de los ciudadanos. El ladrillo tendrá en 2024 una gran oportunidad para demostrar que es uno de los materiales más resistentes que existen.

Los datos de transacciones inmobiliarias correspondientes al pasado mes de agosto de 2023 dados a conocer hoy por el INE reflejan un aumento mensual del 2% y un descenso interanual del -14,4%. “La tendencia de ralentización en las compraventas se consolida paulatinamente. Aunque hay que poner en contexto que esta bajada de dos dígitos se produce debido a la comparativa interanual, con un ejercicio de auténtico boom -2022-, y la realidad muestra que, de los siete primeros meses, en cinco de ellos, las compraventas sobrepasan las 50.000 operaciones. Una cifra que sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual que tan solo se ha producido en 2008 y tras la pandemia”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

También hay que destacar la gran capacidad de resiliencia que muestra el sector. La transformación está siendo suave, ya que las mayores variaciones comienzan a verse un año después del cambio de política monetaria. Lo que está sucediendo no es un parón en el mercado sino una tendencia de acomodación a la nueva situación económica de escalada de tipos. Desde Fotocasa Research, detectamos que la demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que sólo están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida”, explica María Matos, portavoz de Fotocasa.

Después de dos años muy intensos y con cifras muy positivas para el sector empieza una época de normalidad y estabilización. La cifra del mes de agosto representa el octavo descenso tras 21 meses consecutivos de aumentos muy abultados. Aunque hay que destacar que agosto ha concluido con más de 49.000 operaciones cerradas, quedándose a las puertas de la barrera de las 50.000. Concretamente se firmaron 49.252 compraventas, una cifra que muestra todavía el gran flujo que está mostrando el sector.

“Tras dos años de gran actividad de compraventas, impulsados por la pandemia, el inmobiliario comienza a estabilizarse. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. De ser así, las compraventas muestran una subida del 9,8% con respecto al mismo mes de 2019, y en el cómputo anual, las operaciones del 2023 (413.338) serían un 18% superiores a la suma de los ocho primeros meses de 2019, con 350.078 compraventas de viviendas realizadas”, explica María Matos.

La vivienda de obra nueva también permanece resiliente

Uno de los datos más relevantes es el de las operaciones sobre viviendas nuevas que reflejan por segunda vez un descenso interanual del 7,3% y cierran el mes con 9.425 compraventas, lo que representa un 14% más que en el mes de julio. “Sin embargo, a pesar de la pronunciada caída, podemos decir que la tipología de vivienda de obra nueva sigue viviendo un auge sin precedentes desde el estallido de la pandemia, y por eso una gran mayoría de ellas se compran sobre plano. La vivienda a estrenar tiene muy fácil salida, porque cuenta con características que cumplen con los nuevos requisitos de búsqueda de los compradores. Sin embargo, podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios, si la demanda continúa tan latente. No solo por la inflación, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino a la demanda de compra tan fuerte y solvente frente a los niveles productivos tan escasos de la vivienda a estrenar”, explica María Matos.

Impacto en las previsiones de cierre de año

“Entramos en una etapa de moderación de compraventas con respecto a los dos años precedentes. Hay que tener en cuenta que el incremento del precio de la vivienda y el encarecimiento hipotecario merman la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. Desde Fotocasa estimamos que el 60% de compradores ya se han visto afectados por la nueva política del BCE y que el 28% de ellos se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición.

Esta situación está provocando un cambio en el perfil del comprador hacia uno más específico conformado por ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente tengan expertise en el mercado inmobiliario. Como es propio del momento de incertidumbre económica, también surgen nuevas figuras como pequeños ahorradores y grandes inversores, además de compradores extranjeros, que no son tan vulnerables al cambio de política monetaria al precisar menos financiación bancaria. Es un cambio habitual en un contexto de adaptación a la nueva política monetaria. Sin embargo, en los próximos meses vamos a ver todavía un sector dinámico, aunque con cifras menos abultadas. Eso sí, se espera que el año pueda cerrar alrededor de las 530.000 compraventas, lo que significaría todo un hito, con el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

El 64% de los españoles que han comprado una vivienda en los últimos doce meses ha considerado la opción de adquirir una vivienda de obra nueva. Este porcentaje es algo inferior al registrado en 2022, cuando alcanzó el 66%, pero todavía se encuentra por encima con respecto a 2021, cuando eran un 61%. Y es que la obra nueva sigue despertando mucho interés entre los compradores de vivienda en nuestro país. Esta es una de las principales conclusiones del análisis “Situación del mercado de obra nueva en 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa.

La fluctuación de este valor es similar al de la demanda que busca vivienda indistintamente en obra nueva o en inmuebles de segunda mano, ya que del 49% de 2022 ha descendido doce meses después al 44%, una cifra también superior aún a la de 2021, cuando era el 40%.

“La demanda de obra nueva se recupera y vuelve a alcanzar una de sus cotas más altas, por lo tanto, los niveles de adquisición de la vivienda a estrenar también aumentan. Se detecta cómo el interés por la vivienda de nueva construcción se refuerza en plena situación de moderación de compra de vivienda debido a las particularidades que ofrece. Las características de sostenibilidad y de eficiencia energética con las que cuenta esta tipología están siendo foco de los compradores, que buscan el ahorro en el largo plazo y evitar reformas. Esta nueva subida podría deberse al cambio en el perfil del comprador que sigue manteniéndose en el mercado a pesar de las alteraciones monetarias, y al ser más solvente opta por esta tipología que muestra un mayor precio con respecto a la vivienda de segunda mano”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Frente a estos descensos destaca el incremento de los compradores que contemplan adquirir exclusivamente obra nueva, ya que desde el 16% del pasado año suben en 2023 hasta el 20%. Esto se traduce, a la hora de plasmar de manera efectiva la adquisición, en una subida desde el 40% al 46% de los que, dentro de ese 64% que consideraron comprar obra nueva, cerraron una operación de este tipo.

Consecuentemente, los que dentro del grupo que se planteó comprar obra nueva, pero en último término se decidieron por la segunda mano descendieron del 60 % de 2022 al 54 % doce meses después. Por su parte, los compradores que no consideraron en ningún momento el mercado de obra nueva fueron el 36 %, un punto porcentual más que el año anterior.

A pesar de que el interés por adquirir obra nueva parece haberse estancado, e incluso retrocedido levemente, la adquisición efectiva de este tipo de inmuebles ha experimentado un significativo avance.

Así, en 2023 han sido el 31% los compradores los que han adquirido una vivienda de nueva construcción, mientras que doce meses antes este porcentaje se quedó en el 27%. Y, si retrocedemos hasta el 2021 y el 2020 fueron el 30% y el 32% respectivamente. Puede afirmarse, por tanto, que en 2023 se ha alcanzado prácticamente el mismo porcentaje en que se encontraba el mercado al inicio de la crisis sanitaria derivada de la covid-19. Sin embargo, queda todavía muy lejos del 37% recogido en 2019.

Como conclusión, cabe decir que la participación de particulares en el segmento de obra nueva permanece este año estable desde 2022 debido a un doble motivo: Por un lado, como se ha dicho, aumenta la consideración de los que solo se plantean obra nueva (20%). Y, por otro lado, disminuye la predisposición de aquellos que compran tanto obra nueva como segunda mano.

Andalucía lidera la demanda de obra nueva

Por el contrario, la Comunidad Valenciana, que en 2022 encabezaba esta clasificación con otro 72%, cae en esta ocasión de manera drástica, quedándose en el 62%. Por su parte, Madrid se mantiene casi en los mismos valores, pasando del 61% al 62%. Sí experimenta un cambio significativo Cataluña, que pierde cinco puntos en doce meses, al pasar del 59% al 54%. En el resto de España el porcentaje es del 66%, el mismo porcentaje que en 2022 y dos puntos por encima de la media nacional.

Sin embargo, la pujanza en el atractivo de obra nueva en Andalucía no se corresponde con las cifras que arroja la compra efectiva de este tipo de viviendas, ya que en un año descienden del 33% al 29% los compradores andaluces adquirieron finalmente un inmueble de nueva construcción.

En Madrid, por el contrario, y tras un 2022 en el que la compra de nueva construcción bajó significativamente en comparación con el año anterior —cayendo al 27%—, se experimenta doce meses después un gran repunte. De esta manera, en el último año, el 37% de los compradores madrileños ha adquirido obra nueva, casi el mismo porcentaje (38%) que en 2021.

El mayor interés por la obra nueva está entre los 35 y los 44 años

Si nos atenemos a los segmentos de edad a la hora de considerar el interés por la vivienda de obra nueva, comprobamos que son las personas entre los 35 y los 44 años los que más predisposición muestran, en un 68% de los casos, dos puntos porcentuales más que el año anterior. Les siguen los del grupo inmediatamente más joven, entre los 25 y los 34 años, con un 66% de valoración, en este caso dos puntos por debajo que en 2022.