El mercado de compraventa de vivienda en 2022 registra un desequilibrio más acentuado que nunca entre oferta y demanda. Así lo muestra el último informe de Fotocasa Research “Radiografía del mercado de la vivienda en 2021-2022” en el que se ve que el 16% de la población española, mayor de 18 años, ha comprado o intentado comprar y es el porcentaje más alto de la serie histórica. En el otro lado del mercado, sólo un 4% de particulares ha vendido o intentado vender una vivienda, un porcentaje en niveles mínimos.

Pero ambos bloques no son herméticos, sino que existe también un pequeño porcentaje (el 7% de este grupo de participantes en el mercado de compraventa), que ha participado tanto en el lado de la oferta como de la demanda. Es un grupo que se mantiene estable mientras que la balanza general se inclina cada vez más en favor de quienes demandan vivienda de propiedad frente a quienes la ofertan.

Si estos datos los vemos solo poniendo el foco en el mercado de la compraventa, vemos que es un 77% (frente al 75% de hace un año) que durante el último año han comprado o intentado comprar, mientras que sólo un 16% (frente al 19% de febrero de 2021) realiza acciones únicamente relacionadas con la venta de vivienda. Se trata de un descenso de 3 puntos porcentuales en tan solo un año.

La intención de compra futura

Según el informe, hay un 16% de particulares que en el último año o bien han comprado o han intentado comprar. Así, en el otro extremo, un 84% de particulares no ha realizado ninguna acción relacionada con la compra de vivienda en los últimos doce meses. Pero una de cada cinco personas de este grupo (un 21%) pretende adquirir un inmueble en los próximos cinco años. Esto supone 3 puntos porcentuales más que en febrero de 2021, lo que da cuenta de una mayor confianza en el mercado inmobiliario. Concretamente, un 8% piensa hacerlo en un plazo de dos años (6% en febrero de 2021) y un 14% en un plazo de dos a cinco años (13% en febrero de 2021).

Por edades

Si analizamos por edades, desde el comienzo de la pandemia se detecta un aumento muy significativo en la población más joven y su intención de comprar. El 8% de las personas entre 18 y 24 años que no está buscando vivienda en propiedad se plantea comprar en menos de 2 años. Cifra que duplica la registrada en febrero de 2021. Por otro lado, en el medio plazo (entre 2 y 5 años para realizar la compra), la cifra alcanza casi un tercio: un 29% de este segmento de edad (frente al 22% de febrero de 2021). En conjunto, el 37% de los más jóvenes estudia comprar en los próximos 5 años.

Esta tendencia persiste en los siguientes grupos de edad. El 16% de las personas entre 25 a 34 años que no han realizado ninguna acción de compra en los últimos doce meses se plantea adquirir una vivienda en los próximos 2 años. Cifra que aumenta 10 puntos porcentuales cuando es en un plazo medio (2-5 años) hasta alcanzar el 26 %. En conjunto, el 43% están planteando comprar una vivienda.

Son los más jóvenes los que tienen una intención de compra mayor. Previsiblemente, la razón sea porque buscan adquirir su primera vivienda. Con lo cual, se debe tener en cuenta las necesidades de este segmento de la población en la evolución del mercado inmobiliario, ya que puede transformar la demanda de vivienda en los próximos años como consecuencia del creciente trasvase desde el alquiler que hemos venido señalando.

Por comunidades autónomas

Si observamos por comunidades autónomas, hay algunas diferencias significativas. Por un lado, de nuevo vemos mayores signos de estancamiento en Cataluña y Madrid: apenas ha cambiado la intención de compra con respecto a la registrada hace un año. En Cataluña hay un 19% de personas que no están buscando vivienda en propiedad que se lo plantea para los próximos cinco años; y en Madrid ese porcentaje es del 23%, que prácticamente no ha variado en el último año.

Andalucía es el territorio en el que más ha aumentado y ha pasado del 18 % en febrero de 2021 al 24% en febrero de 2022. Por su parte, en la Comunidad Valenciana ha subido del 18% al 22%, aunque en este caso hay una particularidad más: se ha duplicado el porcentaje de quienes prevén comprar en el medio plazo (dos años), al pasar del 4% al 8%.

Las mudanzas son sinónimo de alteraciones en la rutina y en los hábitos cotidianos, una situación que no es fácil de llevar para las personas, pero tampoco para los animales, que pueden sufrir de estrés y ansiedad. Por ello, existe una serie de consejos para conseguir que el animal se adapte mejor a los novedosos olores y ruidos que se encontrará en el nuevo hogar: 

• Mantener una rutina de paseos y comidas. En primer lugar, para lograr que el cambio sea leve es fundamental pasar más tiempo con el animal, ya sea a través de ofrecerle su comida favorita, jugando con él o paseando. De esta manera, se sentirá más cómodo.  
   
• Mostrarle la nueva vivienda. Es conveniente realizar unos paseos con el animal por toda la vivienda con el objetivo de que la vaya conociendo. Además, se recomienda dejarles explorar con total libertad, sin prohibirles el paso a ninguna estancia, aunque supervisando en todo momento. De este modo, se consigue no agobiarlos nada más llegar.  
   
• Enseñarle los alrededores. Otro de los tips para que la mascota se adapte mejor, es que el animal pasee por el barrio y aprenda a reconocerlo. Así, podrá establecer una ruta de ida y regreso a casa, sobre todo en el caso de los gatos que son animales muy independientes.  
  
• Tapar jaulas y terrarios. En el caso de poseer mascotas como tortugas o hámsteres es ideal cubrir su habitáculo y realizar movimientos suaves durante la mudanza para que no se pongan nerviosos. 

• Acondicionar su espacio. Los objetos de la mascota como su cama, juguetes y recipientes deben ser una de las últimas en ser empacadas, para que sea más fácil acondicionar la nueva casa y que esta se instale en ella lo más rápido posible. 
• Tomar precauciones. Asimismo, es importante identificar aquello que pueda representar un peligro y evitar que la mascota corra riesgo en ciertos espacios. Al mismo tiempo, es necesario tener cuidado con dejar puertas abiertas que provoquen una posible huida por nervios o estrés. Para ello, una de las primeras cosas que se debe hacer es cambiar el domicilio registrado en el microchip. 

• Ser cariñoso. Como último consejo, no podemos olvidarnos de acompañar este proceso tan tedioso con caricias y mimos que favorezcan que el animal se sienta cómodo.   

Siguiendo estas recomendaciones, se conseguirá contribuir al bienestar de los animales durante la mudanza, logrando evitar el característico estrés que generan estas situaciones.

El principio de la pandemia supuso un retroceso en la dinámica del mercado inmobiliario de segunda residencia. Aunque, también es cierto que la reciente crisis sanitaria ha supuesto un cambio en el modo de vivir, y sobre todo, un cambio más profundo en el modo de pensar cómo habitamos. Un cambio que, según los datos, ha resultado positivo para el mercado de vivienda. El teletrabajo y la necesidad de espacios más abiertos, entre las principales razones. Podemos decir, que la segunda residencia pisa fuerte de nuevo.

Comenzamos con lo que ha pasado. Durante esta etapa de restricciones de movimientos se han contraído las compraventas, especialmente por parte de extranjeros. Según los notarios, las compraventas de viviendas por parte de extranjeros cayeron alrededor de un 24% interanual en 2020 debido a la pandemia. Algo lógico porque la falta de movilidad ha ralentizado este mercado, pero a partir de ahora, la tendencia pensamos que será ascendente. La comunidad valenciana, Andalucía y Cataluña son los destinos preferidos por los extranjeros. Y los británicos siguen encabezando las compras.

Y en este periodo, obviamente los precios han tenido ligeros descensos en algunas zonas, aunque menos de lo esperado. Digamos que el mercado de segunda residencia ha mostrado cierta resistencia ante situaciones complicadas, especialmente en el segmento de obra nueva. Y todo esto que parecía una catástrofe inicialmente, ahora tiene tintes más optimistas.

La demanda nacional solvente, que no ha sufrido en su economía la pandemia, está adelantando las decisiones de compra. A esto se une el teletrabajo y las nuevas preferencias hacia espacios abiertos. Además, el comprador busca mayores dimensiones, jardines, terrazas y ubicaciones de menor densidad y la segunda residencia no se centra solo en enclaves costeros, también dentro de la propia provincia o de la Comunidad Autónoma.

Por otro lado, la demanda internacional ve las segundas residencias más allá de la época estival. Viviendas que le pueden permitir trabajar a muchos kilómetros de distancia, contando además con buenos servicios y, comunicaciones. Teletrabajo/vacaciones/jubilación. Todo ello en un entorno agradable y servicios completos.

En definitiva, no solo la demanda internacional será un revulsivo para la vivienda de segunda residencia, la nacional también se está potenciando.

Recuperación

En lo que llevamos de 2021 ya se observa una recuperación moderada. E incluso hay un dato que avala lo comentado anteriormente. Se ha producido un incremento en el interés por la compra o alquiler de segunda residencia, algo que no ocurría desde 2017. Muchos españoles quieren invertir en bienes inmuebles para estar alejados de las ciudades.

El avance del teletrabajo permite trabajar a distancia y alternar el tiempo entre la primera y segunda residencia. Todo esto unido a lo que supone la ampliación del patrimonio.

Y la compra de vivienda de lujo por parte de los extranjeros es otro aspecto relevante. Según el estudio de Idealista News, el interés internacional por la vivienda de lujo se concentra principalmente en 10 provincias. Baleares es la zona favorita de los grandes patrimonios no españoles, ya que el 29% de las búsquedas de vivienda de lujo por parte de extranjeros se concentra en las islas. Los principales interesados en viviendas de lujo en la provincia insular son alemanes (36% del total de búsquedas de extranjeros), británicos (11%), franceses (8%), neerlandeses (8%) y suecos (5%). Málaga y Alicante también le siguen en atractivo.

El auge del teletrabajo puede convertirse en una palanca de cambio para la inversión extranjera a nivel usuario, que prioriza entornos agradables con servicios completos para desarrollar su empleo.

Se respira optimismo en el mercado inmobiliario, según los diversos datos económicos que indican que el número de transacciones de compraventa en España ha subido en los últimos meses. ¿Cómo se comportará el sector después del verano? ¿Será el otoño una buena temporada? Los expertos nos dan sus previsiones, siempre condicionadas por la situación sanitaria de la pandemia.

Aumento de la demanda y cifras prepandemia

Los expertos coinciden en señalar que para este otoño habrá un crecimiento del número de compraventas y hablan de positivismo. “Si la tendencia sigue su curso esperamos un otoño con una cifra de compraventas por encima de las 125.000, que nos sitúa en cifras prepandemia, pero en cualquier caso esa tendencia se confirmará, o no, en la medida que evolucione la crisis sanitaria y la coyuntura económica del país, la tasa de desempleo, la llegada de los fondos europeos Next Generation, etc.”, nos indica Juan José Aguilera, director de Relaciones Institucionales del COAPI de Barcelona.

Todo ello es porque el cierre de operaciones ha ido mejorando notablemente trimestre a trimestre desde que empezó la pandemia. José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, señala, en base a los datos de la VIII oleada del Barómetro Inmobiliario – El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios, de UCI (Unión Créditos Inmobiliarios) y SIRAl, que si en julio de 2020, el cierre de operaciones era de -4% con respecto al trimestre anterior, en este mes de julio ya se sitúa en un 2% de crecimiento con respecto al anterior trimestre, y “los profesionales confían en que continúe la tendencia de crecimiento moderado”.

El sector lujo también crecerá. En palabras de Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, “tenemos indicadores de demanda muy fuertes sobre todo para el sector del súper lujo tanto de alquiler como de venta, y también mucha demanda de perfil inversor que suele dar mucho dinamismo al mercado inmobiliario”.

Para Vicenç Ramón, director gerente de RTV Grupo inmobiliario, los motivos de este aumento de compraventa de viviendas en este otoño 2021 se deben a la revalorización general de todo el sector y la mejora del segmento residencial plurifamiliar (tanto en compra como en alquiler), también señala la potenciación del Build to Rent, el regreso a la libre circulación entre países, una vuelta de los inversores internacionales, costes de financiación bajos y la recuperación en general de la actividad inmobiliaria por la vuelta del inversor nacional, pero también del internacional.

José Manuel Fernández señala además la mejora en el mercado laboral, gracias a la recuperación de la actividad en sectores que todavía estaban inactivos. 

¿Los precios en otoño subirán o bajarán?

El comportamiento del mercado está condicionado a los precios. Pero ello depende de cada zona, tal como nombra Juan José Aguilera “no podemos hablar de una tendencia generalizada, va por zonas en general y siempre dependiendo de la evolución de la crisis sanitaria y del contexto económico, los precios subirán ligeramente, con suave tendencia a la estabilización”.

También habla de subidas Vicenç Ramón, y especialmente con un incremento mayor en las grandes urbes (Madrid, Barcelona, …) pero también en las Islas Baleares y en la costa mediterránea, consecuencia del tirón del inversor extranjero y del inversor nacional con poder adquisitivo alto, al considerar la vivienda como un activo de inversión.

“Ejemplo de ello es el incremento interanual que ya habido en Baleares este primer semestre de 2021 en relación al 2020 del 8,2 % y del casi el 6 % en Cataluña”.

Si bien el experto opina que, con carácter excepcional, podrían caer en zonas prime de las grandes ciudades en las que haya más oferta, y en las que hay una sobrevaloración que ronda el 10 %, y que, por el efecto de la Covid, favorece el traslado de parte de la población del centro a la periferia de las ciudades en busca de espacios abiertos, con mayores dimensiones y una mejor calidad de vida, y obviamente por el efecto del teletrabajo.

Desde UCI creen que el aumento en las transacciones provoca no solamente una estabilidad en los precios sino también una subida. “Es muy diferente al panorama que se sufría en marzo de 2020 ya que se produjo una caída en las ventas del 37,5%, según los datos del INE y el número de transacciones se redujo en más de 100.000 con respecto al año anterior”.

Según el experto, y aunque se vaticinaba una ligera bajada en el precio, la paulatina recuperación de la estabilidad tras la pandemia, “provoca también la estabilidad en precios, tras la presión a la baja del mercado en los meses más críticos de 2020”.

¿Es el otoño un buen momento para comprar una vivienda?

En general los expertos creen que otoño es un buen mes para las transacciones de compraventa. Para Vicenç Ramon, una parte de los compradores pueden aprovechar las excelentes condiciones de financiación actual en cuanto a la primera residencia (tanto a tipo fijo como variable) y también para la mejora y sustitución de la vivienda habitual, pasando de pisos pequeños del centro de la ciudad a viviendas nuevas, más sostenibles, de mayor dimensión y dotadas de zonas comunes, ubicadas en el entorno residencial de las grandes ciudades.

El otoño, tradicionalmente es un periodo de transformación, de acometer nuevos proyectos, de prepararse para el futuro, “y en ese contexto el otoño 2021 ofrecerá grandes oportunidades para comprar vivienda, a precios interesantes en algunas zonas y con muy buenas perspectivas de revalorización en otras”, según explican responsables de COAPI Barcelona.

También lo ve así José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, puesto que la estabilidad en los precios, los bajos intereses y el valor del Euribor que prevén mantenerse durante un tiempo, “la capacidad de ahorro generada durante el año pasado, la mejorar en el mercado laboral y las ayudas públicas para rehabilitación de viviendas a favor de la eficiencia energética son factores que impulsarán la compra en este periodo”.

FUENTE: Idealista